Herziening BP bedrijventerrein Zuidpolder

1.1 Aanleiding

De gemeente Eemnes heeft een gebied ten zuiden van de kern Eemnes aangewezen om ruimte te bieden aan opgaven op het gebied van wonen en werken. In dit gebied wordt het woongebied Zuidpolder en een bedrijventerrein ontwikkeld.

Direct aan de westzijde van het woongebied Zuidpolder ligt het bedrijventerrein Zuidpolder. Dit bedrijventerrein ligt tussen het woongebied en de snelweg A27 in. Op 7 november 2012 is het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zuidpolder' vastgesteld voor dit gebied.

In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de ligging van de voorgevellijn op 12 meter in het deel van het vigerende plan de ontwikkeling van deze kavels op het bedrijventerrein in de weg staat. De voorliggende herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zuidpolder' is opgesteld om een verschuiving van de voorgevelrooilijn aan de buitenrand mogelijk te maken van 12 naar 8,5 meter.

1.2 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Voorliggend document is de toelichting op de regels en de verbeelding.

Het tweede hoofdstuk beschrijft de huidige situatie in het plangebied. De (ruimtelijke) beleidskaders en de beoordeling van omgevingsaspecten die van toepassing zijn op het plangebied en de directe omgeving worden in hoofdstuk drie behandeld. De toelichting waarom een herziening benodigd is komt in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk vijf is de juridische planbeschrijving opgenomen. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid.

2.1 Planbegrenzing

Het plangebied ligt in Eemnes, in de Zuidpolder ten zuiden van de Zuidbuurt. Het bedrijventerrein is gesitueerd aan de A27 welke aan de westkant van het terrein is gelegen. De westgrens van het nieuwe bedrijventerrein ligt op het huidige tracé van de Te Veenweg Zuid. De verlenging van de Walnootberg en de Zuidersingel vormen de oostgrens van het bedrijventerrein. Aan de zuidzijde grenst het bedrijventerrein aan landelijk gebied.

Voor de herziening worden alleen de velden met de bestemming 'Bedrijventerrein' herzien. De andere bestemmingen vallen buiten het plangebied.

Figuur 2.1 Plangrens plangebied

3.1 Nationaal ruimtelijk beleid

De ambities en richtlijnen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn opgenomen zijn bedoeld voor de structuur van het hogere schaalniveau. De voorliggende herziening betreft een kleine aanpassing van het vigerende bestemmingsplan. Gezien de kleinschaligheid van het voorliggende plan wordt het Rijksbeleid niet verder onderbouwd.

Het plangebied is niet gelegen binnen een invloedssfeer van het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De herziening heeft geen betrekking op een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling van het bedrijventerrein is al geregeld middels het vigerende bestemmingsplan. De voorliggende herziening betreft alleen het aanpassen van het vigerende plan op sommige punten zodat de indeling van het bedrijventerrein beter aansluit op de huidige markt.

3.2 Provinciaal ruimtelijk beleid

3.3 Gemeentelijk ruimtelijk beleid

Structuurplan Eemnes 2015, behoud door ontwikkeling

Het structuurplan van de gemeente Eemnes is op 28 juni 2004 vastgesteld door de gemeenteraad. Op basis van het overgangsrecht van de nieuwe Wro is valt dit structuurplan nog onder de oude Wet. De volgende uitgangspunten uit het structuurplan hebben direct betrekking op het plangebied:

• 1. Zuidpolder te Veen: integrale ontwikkeling van landschap, wonen en werken, passend binnen de historische, langgerekte strokenverkaveling en met bedrijvigheid in een zone langs de snelweg.
• 2. De Noord- en Zuidpolder kunnen door een eenvoudig, maar doeltreffende vorkstructuur worden ontsloten: deze zal in de zone langs de snelweg, over de bestaande wegen, aansluiting vinden op de ringstructuur van het dorp, maar niet voor autoverkeer doorgekoppeld worden naar de Wakkerendijk – Meentweg.
• 3. Op basis van dit Plan van Aanpak kan vervolgens een gefaseerde ontwikkeling, in de pas met de behoeften, plaatsvinden. Een deel van het gebied zal daarbij tot 2015 en een deel daarna ontwikkeld worden.
• 4. Samenwerking met grondeigenaren is van belang. Dit geldt met name voor de ontwikkeling van de Zuidpolder. Om de samenwerking op heldere wijze vorm te geven kunnen publiek-private samenwerkingsovereenkomsten (PPS) gesloten worden.

Toekomstvisie Eemnes 2030, behoud met ruimte voor dynamiek

In januari 2009 heeft de gemeenteraad van Eemnes besloten om de toekomstvisie Eemnes 2030 ter inzage te leggen. In deze visie worden op grote lijnen de doelstellingen en wensen van de gemeente Eemnes besproken. In deze paragraaf zijn de uitgangspunten opgenomen die voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein in de Zuidpolder te Veen van belang zijn:

• 1. Op het bedrijventerrein beperken van goederenopslag in de buitenruimte;
• 2. Omwille van milieuhinder wordt bedrijvigheid tot maximaal categorie 3 toegestaan aan de westelijke rand.

Welstandsnota

Op 18 mei 2013 is de Welstandsnota 2012 van de gemeente Eemnes in werking getreden. In deze nota zijn in paragraaf 6.7 de welstandscriteria voor het bedrijventerrein Zuidpolder opgenomen

Het bedrijventerrein Bramenberg is een bedrijventerrein dat intern een redelijk verzorgde indruk maakt, waarbij met name de inrichting van het openbare gebied de bindende schakel vormt.. Ter plaatse van het nieuwe bedrijventerrein Zuidpolder zal extra aandacht uitgaan naar de openbare oost- en zuidrand, met een evenwichtig bebouwingsbeeld. Diversiteit is een gegeven en ook de kracht van het bedrijventerrein. Om die reden zal juist de individuele uitstraling van de bedrijven benadrukt worden, al wordt van een ieder een goede detaillering en een verzorgde vormgeving verwacht. Dat geldt vooral in de richting van de hoofdweg (Zuidersingel-Walnootberg) en de zichtbare buitenranden.

Voor het bedrijventerrein Bramenberg is de bestaande gebouwde omgeving het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk; voor bedrijventerrein Zuidpolder is het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Zuidpolder het kwalitatieve referentiekader.

Plaatsing

Het representatieve gedeelte van de bouwmassa is gelegen aan en gericht op de straat.

Massa en vorm

De bebouwing heeft een individuele uitstraling, waarbij ter plaatse van bedrijventerrein Zuidpolder een rustig straatbeeld wordt bereikt door geringe hoogteverschillen tussen de verschillende hoofdgebouwen; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

Bij het representatieve gedeelte worden hoogwaardige, duurzame materialen toegepast; aan de Zuidersingel-Walnootberg en de zichtbare buitenranden is sprake van een zorgvuldige detaillering en een verzorgde vormgeving.

3.4 Omgevingsaspecten

De voorliggende herziening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, dit is geborgd in het vigerende plan. De onderzoeken uit dit plan blijven van toepassing en voor de voorliggende herziening worden geen nieuwe onderzoeken uitgevoerd.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan 'Herziening BP bedrijventerrein Zuidpolder'. In de voorgaande hoofdstukken is de inhoud van de herziening besproken. De regels in dit bestemmingsplan betreffen de juridische vertaling van de gemaakte keuzes voor dit bedrijventerrein.

5.2 Planvorm

Er is gekozen voor een herziening omdat het vigerende bestemmingsplan maar op één punt hoeft te worden gewijzigd ten behoeve van de ontwikkeling op het bedrijventerrein Zuidpolder.

In deze herziening van het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Zuidpolder" is gebruikgemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012.

5.3 Systematiek bestemmingen

De planregels zijn opgedeeld in hoofdstukken. Op het plan zijn de regels 'Bedrijventerrein' behorende bij het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Zuidpolder" van toepassing, hierop zijn geen wijzigingen doorgevoerd.

De wijziging van de verleggen van de voorgevelrooilijn van 12 naar 8,5 meter heeft enkel betrekking op de plankaart.

7.1 Inleiding

Het ontwerp van de herziening van het bestemmingsplan is in het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode was er de mogelijkheid om zienswijzen op de herziening van het bestemmingsplan in te dienen.