direct naar inhoud van Regels

OIAVHB Amstelveen Midden-West - Van der Hooplaan 241

Status: vastgesteld
Identificatie: NL.IMRO.0362.OIAVHB07xR-VG01
Plantype: gemeentelijke overheid/omgevingsvergunning

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

 

HOOFDSTUK 1 Inleiding

 

 

1.1 Aanleiding

 

Voor het kantoorpand aan de van der Hooplaan 241 bestaat een initiatief om dit pand te slopen en op die locatie een appartementencomplex van 14 bouwlagen te realiseren. De aanvraag voorziet in een transformatie van een (langdurig) leegstaand kantoorpand naar hoogwaardige appartementen.

 

Het initiatief past in de gemeentelijke quickscan Van der Hooplaan 241 (collegebesluit januari 2016 (Z-2016/000456 D-2016/002190), waarbij één van de uitgangspunten is dat de kantorenvooraad in het gebied geleidelijk wordt omgezet in woningen. Daarmee sluit het initiatief ook aan op een woningbouwontwikkeling die op de nabijgelegen Startbaan plaats vindt.

Ook past het in stedenbouwkundig uitgangspunt om op de hoek van de Van der Hooplaan en de Beneluxbaan/ Startbaan een hoger gebouw te realiseren. Het bouwplan is in die zin passend in zijn omgeving. Initiatiefnemer lost de benodigde parkeeropgave van 1:1,4 voor woningen (van <100 m2) op eigen terrein op en bovendien wordt met het project de kwaliteit van de omgeving aanzienlijk verbeterd.

 

1.2 Aard en doel

 

Van toepassing op de projectlocatie is het bestemmingsplan “Amstelveen Midden West” met de bestemming kantoren. Het ingediende bouwplan is in strijd met de betreffende bouwvoorschriften en gebruiksvoorschriften (zie paragraaf 2.3). Er is een buitenplanse afwijking ex artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) nodig om het bouwplan te kunnen realiseren. Voor toepassing van dit artikel vereist de wet dat er sprake is van 'een goede ruimtelijke onderbouwing'.

 

De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft tot doel te motiveren dat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zodat de gevraagde omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend. De omgevingsvergunning is van toepassing op het besluitvlak zoals dat is opgenomen in bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

NL.IMRO.0362.07xR-OW01

NL.IMRO.0362.07xR-OW0

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

 

Het plangebied behoord tot de wijk Keizer Karelpark. Het gebied ligt in de Startbaanstrook geïsoleerd van de rest van Keizer Karelpark door sportvelden. Aan de zuidzijde schermt de Beneluxbaan het gebied af van de wijk Middenhoven. De Van der Hooplaan doorsnijdt de Startbaanstrook en vormt de oostgrens van het perceel Van der Hooplaan 241.

 [image]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ligging projectgebied in relatie tot zijn omgeving

 

1.4 Leeswijzer

 

 

De opbouw van deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt. Na de inleiding in dit hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het project. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de beoogde situatie in relatie tot de vigerende planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de voorwaarden vanuit het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. De omgevingsaspecten komen in hoofdstuk 4 aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bouwplan toegelicht. Hoofdstuk 6 is het slothoofdstuk en bevat de samenvatting en eindconclusie.

 

 

 

HOOFDSTUK 2 Planbeschrijving

 

 

2.1 Huidige situatie

 

De Startbaanstrook karakteriseert zich door diverse grote kantoorgebouwen. Op de locatie Van Der Hooplaan 241 staat nu een kantoor van 4 bouwlagen. Het gebouw is qua parkeren zelfvoorzienend, valt niet echt op qua architectuur, maar misstaat zeker niet in de ruimtelijke context. Op het perceel Startbaan 12 zijn recent 53 eengezinswoningen gerealiseerd.

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Luchtfoto van het gebied

 

 [image]

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

foto genomen vanaf de Van der Hooplaan

 

 

2.2 De ontwikkeling

 

Het bestaande kantoorgebouw staat momenteel leeg en de verwachting is dat deze leegstand gelet op de huidige kantorenmarkt duurzaam zal zijn. De initiatiefnemer is voornemens een appartementengebouw van 14 lagen te ontwikkelen. In dit nieuwe gebouw worden 103 appartementen en bijbehorende bergingen in de plint van het gebouw gerealiseerd.

Het totale vloeroppervlak beslaat ongeveer 12.750m2. Het buitenterrein wordt ingericht als maaiveldparkeren op eigen terrein met 144 parkeerplaatsen, waardoor een norm van 1:1,4 gehaald wordt.

 

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Impressie mogelijk eindbeeld gezien vanaf de Van der Hooplaan/hoek Beneluxbaan

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Impressie dwarsdoorsnede gebouw

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Bestemmingsplan

 

Voor het projectgebied is van toepassing het bestemmingsplan 'Amstelveen Midden-West', zoals is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november 2008, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 18 februari 2009 en 17 juli 2009 onherroepelijk is geworden.

 

 

[image] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Uitreksel vigerende bestemmingsplan

 

2.3.1 Planregels

 

De gronden van het huidige kantoorgebouw heeft de bestemming Kantoor (K). Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van kantoren met bijbehorende voorzieningen. Het bouwvlak mag voor maximaal 60 % worden bebouwd. De maximale toegestane goothoogte is 17 m en de maximaal toegestane bouwhoogte is 21 m.

 

2.3.2 Strijdigheden

 

Het gebruik voor wonen past niet binnen de kantoorbestemming. Ook wordt de bouwhoogte overschreden. De maximale bouwhoogte van het gebouw bedraagt 42 m (waarbij het peil is gelegen op - 4 m N.A.P.). Aan de zuidzijde wordt de bebouwingsgrens overschreden.

 

2.3.3 Motivatie om af te wijken van het bestemmingsplan

 

Het overaanbod aan kantoorruimte heeft ook in de gemeente Amstelveen een structureel karakter gekregen, zo ook van dit pand. De kans dat het pand volledig als kantoor verhuurd kan worden is met de kennis van vandaag uitgesloten, terwijl anderzijds vanuit de woningmarkt alle seinen voor herontwikkeling naar woningbouw op groen staan. Het aangeboden product sluit aan bij de lokale en regionale woonvraag.

 

De huidige kantorenmarkt zowel lokaal als in regionaal verband, waarbij het aanbod groter is dan de vraag, noopt de gemeente Amstelveen tot onder andere het herbestemmen van een groot aantal vierkante meters kantooroppervlak. Het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) beperkt de gemeente in transformatieopgaven bij andere kantorenlocaties naar de functie wonen. De onderhavige locatie ligt weliswaar binnen de beperkingenzone van het LIB, maar de voorgenomen ontwikkeling voldoet zowel aan de in het Lib gestelde hoogtebeperking voor bouwen/ hoogtebeperking voor radar, waarmee bij uitstek een kans wordt geboden om binnen het stedelijke gebied een duurzaam woonmilieu met betaalbare woningen te (laten) ontwikkelen.

Het plan past dan ook uitstekend bij de gemeentelijke aanpak van de kantorenleegstand, het gemeentelijk woonbeleid om kantoren naar woningen te transformeren en de daaruit voortvloeiende gemeentelijke ambities. De locatie is perfect qua bereikbaarheid aan de Van der Hooplaan/ Startbaan.

 

Langs de Startbaan vinden overigens meer herontwikkelingen voor woningbouw plaats. In het midden van deze straat worden 53 eengezinswoningen gerealiseerd op een kavel waar ooit een middelbare school stond. Direct aansluitend wil dezelfde ontwikkelaar nog 18 gelijksoortige eengezinswoningen realiseren. Met dit initiatief voor een woontoren op de hoek van de straat onstaat er een landmark op een van de hoeken, hetgeen een goed accent aan de straat geeft. Omdat de Startbaan al meer initiatieven voor woningbouw kent kan ook vanuit dat aspect met het initiatief worden ingestemd.

 

HOOFDSTUK 3 Beleid

 

 

3.1 Rijksbeleid

 

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld.

Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk-en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De structuurvisie vervangt daarvoor de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

 
In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn tot 2028. Het gaat hierbij om de volgende doelstellingen:

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

 

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de Amvb Ruimte. Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

 

Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige project. De betreffende onderwerpen zijn niet aan de orde in het kader van dit bouwplan.

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

 
De 'stappen van de ladder' worden is artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

  1. Aantonen dat er sprake is van een actuele regionale behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Voor het onderhavige project kan deze vereiste worden voldaan. In het algemeen is er in de regio Groot- Amsterdam een grote vraag naar woningen, ook in het huursegment, zo ook in de gemeente Amstelveen. Uit diverse beleidsdocumenten (zie ondermeer de paragrafen 3.3.1, 3.3.3 en 3.3.4blijkt dat er een grote behoefte bestaat om de lokale woningmarkt in beweging te krijgen. Er is kortom een grote behoefte aan nieuwe woningen. Er is dan ook sprake van een actuele (regionale) behoefte;

  2. Beantwoorden van de vraag of de behoefte te realiseren is door middel van herstructurering of transformatie binnen het bestaande stedelijke gebied. In het onderhavige geval gaat om een sloop/ nieuwbouwplan waarbij het bestaande gebied/ bebouwing wordt geherstrucrtureerd. Hieraan wordt voldaan en daarmee kan er aan de vereisten die 'de ladder' stelt worden voldaan.

  3. Wanneer de locatie niet binnen het bestaande stedelijke gebied is te realiseren, moet worden gezocht naar een locatie die goed ontsloten is of valt te ontsluiten. Gelet op voorgaande hoeft deze stap niet meer te worden onderzocht.

 

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

Structuurvisie 2040

De structuurvisie van de provincie Noord-Holland is op 21 juni 2010 vastgesteld en op 28 september 2015 geactualiseerd. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

 

De drie hoofdbelangen die Noord-Holland met de structuurvisie heeft vastgelegd zijn ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. Zo wordt de komende dertig jaar het bestaand bebouwd gebied verder verdicht, onder meer door zo'n 200.000 woningen in de provincie bij te bouwen, en zet de provincie in op de ruimtelijke ontwikkeling van OV-knooppunten in Noord-Holland. Op die manier blijft volgens de provincie meer ruimte over om het buitengebied te behoeden en zijn er voldoende mogelijkheden voor duurzame economische ontwikkelingen, recreatie en natuur.

 

Volgens de totaalkaart van de structuurvisie en in de verordening is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als "Metropolitaan stedelijk gebied" en "Bestaand Bebouwd Gebied". Voor dit gebied dient het ruimtelijke beleid gericht te zijn op het bevorderen van innovatief ruimtegebruik, intensivering, herstructurering en kwaliteitsverbetering en het realiseren van kennisintensieve en creatieve milieus. Voorliggend initiatief past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Het gaat hier immers om herstructurering/ kwaliteitsverbetering door de sloop van een bestaande kantoorgebouw en de bouw van 103 woningen.

 

Provinciale ruimtelijke verordening

De regels van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 hebben provincies de bevoegdheid gekregen een ruimtelijke verordening vast te stellen. In deze verordening kan de provincie regels stellen met betrekking tot de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen, (tijdelijke) afwijkingsbesluiten en beheersverordeningen.

 

Bij het stellen van deze regels moeten provinciale belangen in het geding zijn. In een verordening kunnen regels worden opgenomen ter bescherming van specifieke waarden (zoals natuur-, landschappelijke of cultuurhistorische waarden) of ten behoeve van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld vestigingsregels voor intensieve veehouderij of detailhandelsvoorzieningen).

 

De gemeente heeft de plicht bestemmingsplannen en afwijkingsbesluiten vast te stellen in overeenstemming met de PRV. Op 28 september 2015 is de PRV voor het laatst herzien.

 

De betreffende locatie is door de provincie aangeduid als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Het BBG wordt bepaald door kaart 2 behorende bij de verordening en hetgeen in artikel 9 en artikel 1 van de Prvs als bestaande bebouwing is aangegeven. Het is als BBG opgenomen aangezien het gaat om 'Feitelijk bestaande bebouwing t.b.v. alle stedelijke functies.

 

Energie en duurzaam bouwen

Nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking dient aan eisen van duurzaamheid te voldoen. Bestemmingsplannen of afwijkingsbesluiten voor onder andere woningbouw dienen te beschrijven op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en inzet van duurzame energie.

 

Conclusie

De gemeenten hebben de invulling van het Bestaand Bebouwd gebied een grote mate van beleidsvrijheid. Voor dit project is dan ook geen provinciaal belang aan de orde dat geborgd zou moeten worden in onderhavige ruimtelijke procedure. Duurzaam ruimtegebruik houdt in dat de juiste functie op de juiste plek plaatsvindt. De juiste plek is afhankelijk van vele factoren zoals aanwezige milieukwaliteit en behoefte aan voorzieningen/huisvesting. Verder in deze onderbouwing wordt deze locatiekeuze onderbouwd. Ten aanzien van duurzaamheid voldoen de woningen aan de gestelde energienormen in het Bouwbesluit en andere wettelijke regelingen en normeringen op dit vlak. Het initiatief is in overeenstemming met de Prvs.

 

 

 

 

 

3.3 Gemeentelijk beleid

 

 

3.3.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+

 

De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen.

Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio.

 
Wonen

Het uitgangspunt is dat de woningmarkt in Amstelveen in beweging gebracht moet worden. Dit wordt bereikt door de doorstroming te bevorderen door nieuwe kwalitatief hoogwaardige woningen toe te voegen, zowel in centrumstedelijke, landelijke als suburbane woonmilieus. Centrumstedelijke woonmilieus kunnen ontwikkeld worden rond verkeersassen zoals de Beneluxbaan. Hier zijn transformatiezones voorzien door een mogelijke ontwikkeling van stations voor de toekomstvaste openbaar vervoerverbinding. Voor verschillende doelgroepen kunnen deze potentiële ontwikkelingslocaties een aantrekkelijk gemengd woon/werkmilieu vormen. Daarnaast is de locatie in combinatie met het woningbouwprogramma geschikt als nieuw suburbaan woonmilieu. Hierdoor door komt de doorstroming weer op gang.

Daarnaast wordt ingezet op de verduurzaming van de woningvoorraad. De woningen zijn energiepositief waardoor energielasten beperkt zullen blijven of op duurzame wijze wordt opgewekt.

 

Werken

Amstelveen heeft een grote kantorenvoorraad met een relatief hoge leegstand. Gelet op de toekomstige trends zal de leegstand alleen maar meer toenemen. Uitbreiding van het kantoorareaal is ongewenst, er moet eerder gezocht worden in het vervangen van bestaande kantoorruimte en transformeren van kantoorruimte naar andersoortig gebruik.

De strook tussen de Beneluxbaan en de Startbaan heeft door de ligging binnen de gemeente en buiten de beperkingen van luchthaven Schiphol (LIB) meer kansen om te transformeren naar woonfuncties dan andere kantorenlocaties (zoals Kronenburg). Het ligt dan ook niet voor de hand op het te herontwikkelen perceel langs de Startbaan een kantoorfunctie te realiseren.

 
Energie

De gemeente Amstelveen heeft de ambitie met regiogemeenten een energieneutrale regio in 2040 gerealiseerd te hebben. Om te beginnen worden met wooncorporaties afspraken gemaakt het energieverbruik van bestaande woningen te laten afnemen. Daarna wordt bij nieuwbouw de graad van energiebesparing stapsgewijs opgevoerd.

 

Conclusie

Het voorliggende initiatief is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Structuurvisie Amstelveen 2025+.

3.3.2 Parkeernota

 

Voor parkeren gelden de normen uit de Nota Parkeernormen 2016, Afdeling Realisatie en Beheer – Verkeer en vervoer, vastgesteld in de raad van 16 december 2015.

Het parkeerbeleid dient een bijdrage te leveren aan een sociaal, veilig, groen en duurzaam Amstelveen. Om dit te realiseren wordt gekozen voor een beleid dat gericht is op het faciliteren en reguleren van de groeiende mobiliteitsbehoefte. De mate waarin de parkeervraag gefaciliteerd wordt, vergt een voortdurende afweging tussen bereikbaarheid, economische ontwikkeling, leefbaarheid en stedelijke kwaliteit.

 

Parkeerregulering

In het beleidskader wordt onderscheid gemaakt naar drie gebieden: Stadshart, Woongebieden en Werkgebieden. Bij het reguleren van het parkeren wordt per gebied een andere prioriteit gegeven aan doelgroepen. Zo wordt in de woongebieden de prioriteit gelegd bij de bewoners. Indien regulering noodzakelijk is, wordt ernaar gestreefd de bewoners zoveel mogelijk met vergunninghoudersparkeren te faciliteren.

 

Parkeernormen en nieuwbouw

Parkeernormen zijn van belang in geval van nieuwbouw, verbouw of functiewijziging. Het spanningsveld tussen bereikbaarheid en leefbaarheid is direct gelieerd aan de te hanteren parkeernormen: het verhogen van de norm leidt tot een toename van de automobiliteit, terwijl toepassing van een te krappe norm parkeerproblemen tot gevolg kan hebben. Met de vaststelling van de Parkeernota zijn nieuwe parkeernormen vastgesteld. Hierin wordt aansluiting gezocht met de parkeerkencijfers van het CROW, het nationaal kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. Maatwerk per situatie en per locatie blijft mogelijk.

 

Voor woningen gelden de volgende normen:

waarvan 0,3 voor bezoekers.

 

Verschijningsvorm

De parkeercapaciteit in de gemeente Amstelveen bevindt zich grotendeels op maaiveld. Alleen in het Stadshart zijn parkeergarages aanwezig die openbaar en permanent toegankelijk zijn voor consumenten. Het doel is om in de toekomst parkeerplaatsen vooral onder te brengen in gebouwde voorzieningen (minder blik in het zicht) en om parkeerplaatsen meer te concentreren (minder zoekverkeer).

 

Relevantie plangebied

In het algemeen is de parkeercapaciteit in Amstelveen toereikend. Aangezien de ontwikkelingen in de toekomst per gebied verschillend kunnen zijn, zal de gemeente per gebied monitoren of de parkeercapaciteit toereikend blijft of waar problemen dreigen te ontstaan.

In en om het plangebied is beperkt parkeerruimte beschikbaar. Voorkomen moet worden dat nieuwe ontwikkelingen onevenredig beslag leggen op de aanwezige parkeerruimte. In de Startbaan bestaat zeer beperkt de mogelijkheid om extra parkeren in het straatprofiel in te passen. Bij woningen die kleiner zijn dan 100m2 per woning zoals hier het geval is is het voldoende om 1,4 parkeerplaats te realiseren, waarvan 0,3 voor bezoekers beschikbaar moet zijn. Het gaat om in totaal 144 parkeerplaatsen, die geheel op eigen terrein zullen worden ontwikkeld, waardoor aan bovenstaande normen kan worden voldaan.

 

3.3.3 Woonvisie

 

In oktober 2011 heeft de raad de Amstelveense woonvisie 'Wonen in Amstelveen, doorstroming en duurzaamheid' vastgesteld. Deze Woonvisie vormt voor de komende vijf jaar het richtinggevende kader voor Amstelveen. De volgende speerpunten staan centraal in de nieuwe Woonvisie:

 

Doorstroming

Amstelveen wil bouwen voor de doorstroming door in het middeldure en dure segment meer woningen toe te voegen, in diverse woonmilieus (centrumstedelijk, landelijk en suburbaan). Dat zorgt ervoor dat de meeste mensen hun woonwensen kunnen realiseren. Daarnaast zal Amstelveen ook segmenten (middeldure huur, sociale en betaalbare koop) aan de woningmarkt toevoegen die nodig zijn om midden- en hogere inkomens te verleiden uit de sociale huurvoorraad te verhuizen.

 

Verduurzaming van de woningvoorraad.

Verduurzaming is hoogst noodzakelijk omdat binnen niet al te lange periode de energielasten mogelijk hoger zullen zijn dan de huurlasten. Voor lagere inkomens is het van groot belang om in een energiezuinig huis te wonen. Met de corporaties is afgesproken dat zij meer gaan investeren in de verduurzaming van hun woningvoorraad. Voor het woonbeleid betekent dit dat er meer gestuurd wordt op woonlasten en minder op huurniveaus.

 

Ondernemerschap en zeggenschap

In de Politieke agenda is een aantal belangrijke kernwaarden van Amstelveen opgenomen: internationaal, ondernemend, duurzaam en betrokken. Amstelveen wil breken met een lange traditie van woningbouw, waarbij projectontwikkelaars nieuwbouwwijken realiseren en de bewoners woonconsumenten zijn. De tijd is hier rijp voor: de verhoudingen tussen verschillende partijen zijn veranderd, als gevolg van de huidige economische recessie. Er wordt meer ruimte gegeven aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Hierdoor kan beter ingespeeld worden op de effectieve vraag naar woningen. Bewoners meer zeggenschap geven en ruimte bieden de stad 'te bouwen', sluit naadloos aan op de ambitie om uit te groeien tot een duurzame, betrokken en ondernemende stad.

 

Relevantie initiatief

Het initiatief voorziet in 103 woningen in het betaalbare middeldure huursegment.

De woningen zijn energiepositief waardoor energielasten beperkt zullen blijven of op duurzame wijze wordt opgewekt. Het project draagt bij aan de doorstroming en aan de verduurzaming van de woningvoorraad.

 

3.3.4 Woonagenda

 

Op 24 november 2015 heeft het college van b&w ingestemd met de nieuwe concept woonagenda Amstelveen 2015-2018. De grootste opgave die in de nieuwe woonagenda wordt geformuleerd is te zorgen voor voldoende woningen in het dure en middeldure segment als voorwaarde om de doorstroming te stimuleren. Onderkend wordt dat, gezien de kosten die aan transformatie zijn verbonden, dit een uitbreiding van de voorraad zal meebrengen in het middeldure en dure segment, vooral in de huursector. Onderhavig initiatief past binnen de uitgangspunten van de Woonagenda.

 

3.3.5 Groenstructuurplan

 

In september 2008 is het geactualiseerde Groenstructuurplan 'Ruimte voor Groen' vastgesteld. Amstelveen is naast een stad met een rijke groentraditie een stad in ontwikkeling. Juist door het bijzonder groene karakter raken veranderingen in de stad al snel de stedelijke groenstructuur.

In plan Ruimte voor Groen zijn de volgende zaken vastgelegd:

 

Het is de ambitie van Amstelveen om de hoofdgroenstructuur duurzaam in stand te houden en verder te ontwikkelen. De hoofdgroenstructuur geeft Amstelveen zijn karakteristiek groene parkachtige uitstraling en zorgt voor een bijzonder aantrekkelijke leefomgeving. Dat geldt niet alleen voor het stedelijk gebied maar ook voor het buitengebied. Ligt het accent van de kwaliteit van de hoofdgroenstructuur binnen de stad op fraaie lanen en rijk beplante parkstroken, in het buitengebied bepaalt de landschappelijke opbouw in belangrijke mate de kwaliteit. De landschappelijke elementen zoals dijken, waterlopen en de Bovenlanden vormen belangrijke dragers voor de verdere ontwikkeling van het buitengebied.

 

Relevantie plangebied

De Startbaan maakt net zoals de Van der Hooplaan onderdeel uit van de wijkgroenstructuur. De Beneluxbaan van de hoofdgroenstructuur. Uitgangspunt is dat deze groenstructuren intact blijven. Het bouwinitiatief respecteert ook deze groenstructuren.

 

 

 

HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten

 

 

4.1 Bodem

 

Wet bodembescherming

Het bodembeleid is gebaseerd op een balans tussen maatschappelijke dynamiek en gezondheidsrisico's. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico voor de gebruiker mag vormen. Is dat wel het geval, dan spreken wij van een ernstig en spoedeisend geval van bodemverontreiniging. Deze gevallen moeten op korte termijn worden gesaneerd of het gebruik en/of de functie moet worden gewijzigd zodat de verontreiniging geen risico vormt.

De bodemkwaliteit kan ook een acceptabel risico vormen. We spreken dan van een ernstig geval en een potentieel risico. Een ernstig geval met potentiële risico's hoeft niet gesaneerd te worden, omdat het opheffen van potentiële risico's niet kosteneffectief is.

Het loont wel te saneren wanneer er toch al grondwerk plaatsvindt. Daarom is het verboden om in ernstig verontreinigde grond te werken zonder saneringsdoel. De saneringshandeling dient gemeld te worden bij het bevoegd gezag (de Provincie Noord-Holland).

Procedures en normen voor onderzoek en sanering van de bodem zijn nader uitgewerkt in de Circulaire bodemsanering 2012. De norm voor een ernstig geval is de interventiewaarde; de norm voor spoedeisendheid is het saneringscriterium.

Bij handelingen en activiteiten op of in de grond dient een historisch bodemonderzoek conform NEN5725 te worden uitgevoerd om na te gaan of de bodem op een locatie mogelijk verdacht is. Een locatie is verdacht als er aanwijzingen zijn dat er in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden (puntbronnen) of als er sprake is van achtergrondconcentraties die hoger zijn dan het bodemgebruik toestaat.

Bij puntbronnen kan gedacht worden aan (voormalige) bedrijfsactiviteiten, ondergrondse brandstoftanks en sloop van asbesthoudende bouwwerken. Verhoogde achtergrondconcentraties worden in Amstelveen aangetroffen in het "bovenland", het niet verveende landschap. De ontgravingskaart (zie hierna) wordt bij ruimtelijke onderbouwingen voor bestemmingsplannen en bij aanvragen voor omgevingsvergunningen geaccepteerd als bewijsmiddel ten aanzien van achtergrondconcentraties.

Is de locatie verdacht, dan dient een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 te worden uitgevoerd en zonodig een nader onderzoek conform NTA 5755 om vast te stellen of er sprake is van een ernstig geval en of er sprake is van een verontreiniging die met spoed gesaneerd dient te worden.

 
Besluit bodemkwaliteit

Het Besluit bodemkwaliteit stelt onder andere regels voor grondverzet voor grond die geen risico's vormt voor de gebruiker. In de Regeling bodemkwaliteit zijn richtwaarden (kwaliteitsklassen) opgenomen voor verschillende gebruiksfuncties, die zijn gerelateerd aan bodemgebruik. Doel van de regels is om de bodemkwaliteit en bodemfunctie via grondverzet met elkaar in overeenstemming te brengen. Hulpmiddel hiervoor zijn de bodemkwaliteitskaarten zoals die zijn opgenomen in de regionale Nota bodembeheer.

De bodemfunctiekaart is verdeeld in zones waarvan het huidige en toekomstige gebruik is weergegeven. De bodemfuncties zijn "Industrie", "Wonen" en "Overig". De bodemfuncties bepalen de toepasbaarheid van grond, omdat de functie is gekoppeld aan een kwaliteitsklasse.

De ontgravingskaart geeft de aanwezige bodemkwaliteit aan via zones van bodemkwaliteitsklassen "Industrie", "Wonen" en "Overig". Amstelveen hanteert gebiedsspecifiek beleid, waarin naast de maximale waarden uit het generieke beleid de lokale maximale waarden "Wonen (gebiedsspecifiek)" en "Landbouw/natuur (gebiedsspecifiek)" gedefinieerd zijn.

De toepassingskaart geeft aan aan welke bodemkwaliteitsklasse toe te passen grond moet voldoen. Grond die voldoet aan de achtergrondwaarde is altijd toepasbaar. Grond verontreinigd tot boven de (lokale) maximale waarde is niet toepasbaar in de desbetreffende zone en moet elders worden toegepast of verwerkt. De overige grond moet bij toepassing voldoen aan de (lokale) maximale waarde en aan de bodemfunctie van de toepassingslocatie.

 
Provinciale milieuverordening

Gebieden met aardkundige waarden dienen planologisch te worden beschermd. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. In de praktijk betekent dit dat alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het toepassingsgebied voorkomende grondsoort.

De bodemkwaliteit dient geschikt te zijn voor de (toekomstige) functie en mag in principe niet verslechteren door grondverzet. De invulling van het beleid voor de gemeente Amstelveen is vastgelegd in de Nota bodembeheer en de bijbehorende ontgravingskaart, bodemfunctiekaart en toepassingskaart.

 
Relevantie plangebied

Voor het onderhavige project is een bodemonderzoek uitgevoerd. (zie bijlage 2, SGS Search Ingenieursbureau B.V. , verkennend bodem- en asbestonderzoek).

Het doel van het verkennend bodemonderzoek was het vaststellen of er op de locatie een bodemverontreiniging aanwezig is. Het doel van het verkennend asbest in grond en puin onderzoek was het nagaan of de verdenking van verontreiniging van de bodem met asbest terecht is en een indicatieve uitspraak doen van een eventueel asbestgehalte in de bodem.

 

Uit het onderzoek is gebleken dat zowel de zintuiglijk verontreinigde als de zintuiglijk schone grond op de onderzoekslocatie niet verontreinigd is met de onderzochte parameters. Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

 

Op de klinkerverharding is zintuiglijk geen asbest verdacht materiaal aangetroffen.

In de bodem is ter plaatse van de puinlaag (proefgat 14 en 15) asbest aangetroffen in de fijne fractie. Uit de analyseresultaten blijkt dat het niet-hechtgebonden plaatmateriaal betreft dat 15 - 30% amosiet (bruin) asbest bevat met een totale concentratie van 120 mg/kg d.s. Uit toetsing van de analyseresultaten wordt geconcludeerd dat de interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. in mm2ab wel overschreden wordt.

 

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de opgestelde hypothese “niet verdachte locatie” juist is. Derhalve is er, geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepaste hypothese. Met betrekking tot de voorgenomen aanvraag van een omgevingsvergunning in het kader van geplande sloop en nieuwbouw op de locatie, zijn er vanuit milieuhygiënisch geen beperkingen.

 

Ten aanzien van het aspect asbest kan er op basis van de resultaten van het uitgevoerd onderzoek worden gesteld dat de verdenking met betrekking tot asbest in grond niet terecht is. Uit de analyseresultaten blijkt echter dat er in het puin wel asbest is aangetroffen, namelijk in de fijne fractie. Voor dit aspect wordt vervolgonderzoek aanbevolen.

 

Sloop van asbesthoudende bebouwing maakt ook de bodem in principe verdacht. Indien uit een asbestinventarisatie onderzoek blijk dat er asbest aanwezig is in de te slopen onderdelen is het noodzakelijk dat er na de sloopwerkzaamheden een bodemonderzoek wordt uitgevoerd tenzij er kan worden aangetoond dat het asbest op deugdelijke wijze verwijderd is.

 

 

 

4.2 Water

Beleidsdoelen water

Het doel van waterbeheer in Nederland bestaat van oudsher uit het beschermen tegen overstromingen en het ontwateren van laaggelegen gebieden. Door de klimaatverandering is nieuw beleid gemaakt voor deze taken van veiligheid en peilbeheer. Dit vereist mogelijk ruimte vanwege de versterking en verbreding van dijken en waterkerende werken of voor extra waterberging. Een ander doel betreft het zorgen voor schoon en gezond water. Voor schoon water is een goed functionerend watersysteem vereist met voldoende volume en doorstroming. Een ecologische oeverinrichting is wenselijk, maar legt beslag op de ruimte.

Grondwater wordt volop benut voor de productie van drinkwater. De laatste jaren ontwikkelt het grondwater zich tot een bron en/of opslagmedium voor warmte. Dit vormt een bijdrage aan de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Efficiëntie van benutting is een van de redenen voor ruimtelijke ordening van de ondergrond.

 
Wettelijk kader

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Voor de organisatie van het waterbeheer bevat het Waterbesluit de toedeling van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en regels over het verstrekken van informatie met betrekking tot het waterbeheer. Ook regelt het Waterbesluit procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de rijkswateren en enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn water en de richtlijn overstromingsrisico's. Voorts bevat het besluit bepalingen over de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan, waaronder de gevallen waarin een elektronische aanvraag wordt ingediend.

De Waterregeling bevat regels over de organisatie van het waterbeheer, een aantal kaarten over de toedeling van beheer, de begrenzing van oppervlaktewaterlichamen en de aanwijzing van de drogere oevergebieden, alsmede regels voor gegevensverstrekking aan het Rijk op grond van Europese verplichtingen. Verder regelt de Waterregeling een enkel inhoudelijk aspect van het regionaal waterplan en de beheerplannen.

In de Waterwet is gekozen voor een systeem waarin iedere bestuurslaag haar beleid formuleert en dit vastlegt in plannen. De plannen geven aan wat iedere bestuurslaag wil doen in een bepaalde planperiode om de doelstellingen van het waterbeheer te halen. Deze plannen zijn bindend voor de eigen bestuurslaag. De Waterwet sluit op dit punt zoveel mogelijk aan bij de sturingsvisie van de Wet ruimtelijke ordening.

Om water integraal onderdeel te laten uitmaken van de ruimtelijke planning, is het nodig dat de ruimtelijke gevolgen van de wateropgaven in ruimtelijke plannen worden uitgewerkt. Om dit effectief te kunnen doen, wordt in het planstelsel van de Waterwet een koppeling gelegd met het planstelsel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Dit wil zeggen dat de waterplannen op Rijksniveau en op provinciaal niveau ook ruimtelijke plannen (structuurvisies) zijn op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.

 

Waterbeheerplan AGV, Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht 2010-2015

Op 17 juni 2010 heeft het Algemeen Bestuur het Waterbeheerplan AGV 2010-2015 goedgekeurd. Het is het eerste waterbeheerplan van AGV in de nieuwe 6-jarige waterplancyclus van rijk, provincie en waterschap. Het waterbeheerplan heeft als titel meegekregen: Werken aan water, in en met de omgeving.

Het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht heeft drie hoofdtaken: zorg voor veilige dijken, zorg voor voldoende water en de zorg voor schoon water. Daarnaast zorgt het hoogheemraadschap in het beheer gebied voor: vaarweg- en nautisch beheer, faciliteren van het recreatief medegebruik van wateren en dijken, zorg voor natuurwaarden en bevordering van cultuurhistorische, landschappelijke en architectonische waarden.

In het waterbeheersplan is het beleid voor al deze taken voor de komende 6 jaar opgenomen. Dit beleid vormt tevens het uitgangspunt voor de watergebiedplannen en voor de stedelijke waterplannen die gemeenten in afstemming met het hoogheemraadschap maken.

 

Stedelijk Waterplan

Het stedelijk waterplan (2008-2015) bevat maatregelen om het stedelijk water minimaal te laten voldoen aan de wettelijke eisen. In het kader van een inventarisatie is gebleken dat er geen tekort aan waterberging is in de huidige situatie. Het is echter wel wenselijk om meer waterberging te realiseren om toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren. De ecologische waterkwaliteit voldoet niet aan de eisen. Het is wenselijk meer oevers te voorzien van een milieuvriendelijke oever en nieuwe oevers ecologisch in te richten. De ecologische kwaliteit wordt met name veroorzaakt door de inlaat van gebiedsvreemd water. Als eerste aanzet voor de oplossing van dit probleem wordt in de Middenpolder naast de afvalwaterzuiveringsinstallatie een biologische nazuivering gerealiseerd. Dit heeft tot gevolg dat voor het desbetreffende gebied geen beperkende bestemmingen mogen gelden.

 
Gemeentelijk rioleringsplan (GRP) 2010-2015

Op basis van de Waterwet heeft de gemeente een zorgplicht voor het transport van afvalwater, voor hemelwaterafvoer en voor grondwateroverlast en -onderlast. In het gemeentelijk rioleringsplan wordt uiteengezet hoe deze zorg wordt ingevuld. Het grondwaterzorgplan is een uitwerking van de grondwaterzorgtaak die in het GRP staat omschreven.

 
Keur AGV 2011

De Keur van hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) is gericht op het beschermen van de aan- en afvoer van water en bescherming tegen wateroverlast en overstroming en de ecologische toestand van het watersysteem.

De taak van het waterschap is om te zorgen voor een veilig en gezond watersysteem. Volgens de Waterwet gaat het daarbij om drie hoofddoelstellingen:

 

De Keur is van toepassing op allerlei activiteiten in, op of nabij waterkeringen of wateren. In het Keurbesluit Vrijstellingen heeft AGV beschreven onder welke voorwaarden bepaalde activiteiten zijn toegestaan, zonder dat een Keurvergunning nodig is. In veel gevallen geldt wel een meldplicht.

AGV beoordeelt de vergunningaanvraag en bepaalt de vergunningsvoorwaarde met behulp van de Beleidsregels Keurvergunningen. Bij een vergunning levert AGV voorschriften over de manier waarop de aanvrager de activiteit moet uitvoeren.

 

Relevantie/beschrijving plangebied

Bij ruimtelijke ingrepen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en de waterhuishouding te versterken. Bouwplannen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Daarbij moeten alle gevolgen met betrekking tot water tegen het licht worden gehouden.

Het voorliggende initiatief is gelegen binnen het gebied van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht maar buiten enige waterkeringszone.

 

Indien door de ontwikkeling het verharde oppervlak toeneemt, dient dit gecompenseerd te worden. Het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht hanteert voor compensatie een extra wateroppervlak van 10% van de toename van het verhard oppervlak. Toename van het verhard oppervlak van minder dan 1000 m2 hoeft niet te worden gecompenseerd. Het initiatief voorziet niet in een dergelijke toename aan verharding, compensatie is niet aan de orde.

 

 

 

4.3 Geluid

Beleidskader

De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening of op basis van een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure zoals in het onderhavige geval, op grond van een goed woon- en leefklimaat.

 

In de Wet geluidhinder zijn voorkeursgrenswaarden vastgesteld. Als daar niet aan voldaan kan worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te stellen. De gemeenteraad van Amstelveen heeft de "Deelnota Hogere Waarden" vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn:

  1. het heersende geluidsniveau;

  2. het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau;

  3. cumulatie en compensatie.

 

Beschrijving plangebied

Het plangebied zal herontwikkeld worden naar 103 woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen. De geplande geluidgevoelige bestemmingen betreffen een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. De geluidgevoelige bestemmingen zijn conform de Wet geluidhinder gelegen binnen de zones van de Beneluxbaan en de Van der Hooplaan.

 

 

Om die reden dienen de geluidbelastingen ter plaatse van de geluidgevoelige functies inzichtelijk te worden gemaakt. Het plan bevindt zich niet in een zone van een spoorweg zoals aangegeven op de geluidplafondkaart of op de zonekaart. Ook bevindt het plan zich niet in een geluidzone van een gezoneerd industrieterrein. Zowel spoorweglawaai als industrielawaai zijn in dit onderzoek dan ook buiten beschouwing gelaten. Ook is het plan niet gelegen in het beperkingengebied geluid van het LIB.

 

Onderzocht dient te worden of wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden, vervolgens of bij uitwerking hogere grenswaarden krachtens de Wet geluidhinder kunnen worden aangevraagd en waar zo nodig maatregelen moeten worden toegepast.

 

Relevantie plangebied

Op 11 maart 2016 heeft DPA/ Caubergh Huygen een onderzoek naar de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige bestemmingen binnen het projectgebied uitgevoerd (rapportnummer 00172-10984-02), zie bijlage 3.

 

De voorkeursgrenswaarde voor het wegverkeerslawaai bij nieuwe woningen bedraagt Lden = 48 dB. Toetsing aan de voorkeursgrenswaarde vindt plaats per weg. Indien de grenswaarde van 48 dB wordt overschreden kan door Burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Dit besluit moet nader gemotiveerd worden. De ontheffingsgronden voor hogere grenswaarden zijn vastgelegd in het Hogere Waarde Beleid Regio Amstelland - de Meerlanden. Het geluidsrapport bevat een beschrijving van dit beleid.

 

Uit het rapport blijkt dat ten gevolge van wegverkeer op de Beneluxbaan en de Van der Hooplaan overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde plaatsvinden, maar niet van de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Op locaties waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde niet, kunnen hogere waarden worden aangevraagd bij B en W.

Omdat verschillende geluidreducerende maatregelen aan de bron, in het geluidoverdrachtsgebied en aan het gebouw bezwaren met zich meebrengen, is het realistisch om hogere waarden aan te vragen.

 

Beneluxbaan:

 

Van der Hooplaan:

 

Conform het gemeentelijk geluidbeleid leidt de cumulatie van de geluidbronnen niet tot een onaanvaardbare hindersituatie. Het plan wordt weliswaarvan alle zijden met geluid belast, waardoor geen enkele woning daarom direct beschikt over een geluidluwe zijde, maar door alle woningen te voorzien van buitenruimten met een geluidafschermende borstwering en/of verdiepingshoge verglazing ter plaatse van de balkons wordt toch een geluidluw geveldeel gerealiseerd. Omdat alle woningen beschikken over een geluidluw geveldeel en omdat de gecumuleerde geluidbelasting niet leidt tot een onaanvaardbare hindersituatie wordt woonkwaliteit gewaarborgd om een hogere waarde te kunnen verlenen. Het besluit hogere waarden is bijgevoegd in bijlage 4.

 

4.4 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de hoofdlijnen voor regelgeving van de luchtkwaliteitseisen vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm). Artikel 5.16 Wm geeft weer onder welke voorwaarden de bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (zoals wijzigingen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in principe geen belemmering:

 
Vanaf 1 augustus 2009 is het NSL in werking getreden. In het NSL zijn alle maatregelen opgenomen die de luchtkwaliteit moeten verbeteren en tevens zijn ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren. Overheden zijn gehouden de in het NSL opgenomen maatregelen uit te voeren en kunnen het NSL gebruiken als onderbouwing bij plannen voor de NSL-projecten. Met het NSL laat de Nederlandse overheid zien hoe zij aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit gaat voldoen.

 
Grenswaarden

Voor de beoordeling van de situatie in de omgeving van het plan zijn met name de volgende grenswaarden uit de Wet milieubeheer relevant:

 
Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

Met het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school of kinderopvang - in de nabijheid van provinciale wegen (binnen 50 meter) en rijkswegen (binnen 300 meter) beperkt. Dat geldt voor nieuwe situaties en bestaande situaties die worden uitgebreid, waarbij sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden voor NO2 of PM10.

 
Besluit en Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is vastgelegd wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project is NIBM als het niet meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdraagt; concreet betekent dit een bijdrage van maximaal 1,2 µg/m3. Met name NO2 en PM10 zorgen in Nederland nog voor overschrijdingen van grenswaarden, vandaar dat deze grens is gekozen.

In de Regeling NIBM is een aantal categorieën met maximale groottes aangewezen die NIBM zijn, waaronder woningbouw, kantoren en bepaalde inrichtingen. Als een project binnen de grenzen van deze Regeling valt, is verdere toetsing aan de grenswaarden niet nodig.

 

Actieplan Luchtkwaliteit Amstelveen

De gemeente Amstelveen heeft vanuit gezondheidsoogpunt en vanwege het veilig stellen van haar ruimtelijke plannen reeds in augustus 2005 het besluit genomen om een actieplan op te stellen om de luchtkwaliteit in Amstelveen te verbeteren. In het Actieplan Luchtkwaliteit Amstelveen is een elftal maatregelen uitgewerkt. Het Actieplan Luchtkwaliteit is vastgesteld in de raadsvergadering van 26 september 2007 en heeft een looptijd tot 2015.

 
Relevantie plangebied

De ontwikkeling van voorgestelde woningbouwlocatie is ingevolge de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen' aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Als NIBM-categorie is aangewezen een woningbouwontwikkeling van maximaal 1500- woningen met één ontsluitingsweg. Met dit project worden maximaal 103 woningen mogelijk gemaakt, een luchtkwaliteitonderzoek is daarom niet nodig. Bovendien laat het zogenoemde monitoringstool prognoses zien voor 2015 en 2020, waaruit blijkt dat ter plaatse voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof.

 

4.5 Externe veiligheid

 

Bij externe veiligheid gaat het om de risico's die derden lopen als gevolg van bepaalde activiteiten. In Amstelveen gaat het met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen.

 
Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen in de omgeving van het bedrijf. Het gaat daarbij onder meer om bedrijven die vallen onder het BRZO (Besluit Risico's Zware Ongevallen), LPG-tankstations en opslagplaatsen met gevaarlijke stoffen.

 
Belangrijke begrippen in het kader van externe veiligheid zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is in het Bevi gedefinieerd als het "risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is".

Het groepsrisico is gedefinieerd als de "cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is".

Verder zijn kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van belang. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld scholen, kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 en woningen met een dichtheid van meer dan twee woningen per hectare. Beperkt kwetsbare objecten zijn onder meer sporthallen, zwembaden en woningen met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare.

Het Bevi bevat eisen voor het plaatsgebonden risico en regels voor het groepsrisico. Voor het plaatsgebonden risico geldt onder meer een grenswaarde van 10-6 per jaar voor kwetsbare objecten in nieuwe situaties. Voor het groepsrisico geldt dat de gemeenteraad verantwoording moet afleggen over de wijze waarop het groepsrisico is meegewogen in de besluitvorming.

 
Circulaire risico normering vervoer gevaarlijke stoffen

In onder meer de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor vervoer van gevaarlijke stoffen vastgelegd. De verwachting is dat in 2013 de circulaire opgevolgd zal worden door het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). In dit besluit staan regels op het gebied van externe veiligheid voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. Er worden bijvoorbeeld verplichte veiligheidsafstanden tot deze transportroutes vastgelegd.

 
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen regelt de taken en verantwoordelijkheden van leidingexploitanten en gemeenten. De belangrijkste eisen aan bestemmingsplannen zijn: ruimtelijke reservering voor plaatsgebonden risico, verantwoording van het groepsrisico en een ruimtelijke reservering voor zogenoemde belemmeringenstroken met een aanlegvergunningenstelsel.

 
Relevantie plangebied

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een gasleiding, route vervoer gevaarlijke stoffen, lpg-tankstation, een andere inrichting die valt onder het BRZO of opslagplaats met gevaarlijke stoffen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of plaatsgebonden risico is niet nodig.

 

 

4.6 Flora & fauna

 

Op 1 april 2002 respectievelijk 25 mei 1998 zijn de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Doel van deze wetten is de bescherming van de dier- en plantensoorten en hun leefgebieden in Nederland. Tegelijkertijd vormen deze wetten de implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn en Verdrag van Bern).

 

De Flora- en faunawet kent een verbod op het aantasten of verstoren van zowel extra beschermde als overige soorten, alsmede het aantasten of verstoren van de nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen, behoudens verlening van ontheffing door de minister van EZ. Beschermde soorten zijn onder meer alle amfibieën, reptielen, vleermuizen en vrijwel alle vogels.

 

De gemeente Amstelveen beschikt over een eigen gedragscode in het kader van de Flora- en faunawet. Zowel bij bestendig beheer en onderhoud als bij ruimtelijke ingrepen dient men zich te houden aan deze code.

 

Relevantie plangebied

In opdracht van de Gemeente Amstelveen heeft Adviesbureau E.C.O. Logisch een flora- en fauna onderzoek (Quickscan ecologie Van der Hooplaan 241, rapportnummer AMNA1602 d.d. 28 maart 2016) opgesteld waarin de effecten op beschermde planten en dieren is beoordeeld. Dit rapport is opgenomen in bijlage 5.

Conclusie hieruit is dat Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet de uitvoerbaarheid van het project in het kader van de omgevingsvergunning afwijkend gebruik en bouwen niet in de weg staan.

 

Ten aanzien van de sloop van het kantoorgebouw geldt dat uit het onderzoek is gebleken dit pand enkele kieren onder raamkozijnen en spleten onder dakranden die toegankelijk zijn voor vleermuizen bevat. Er zijn dan ook potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. Het is aan te bevelen aanvullend onderzoek naar verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen uit te laten voeren alvorens men met de werkzaamheden wil beginnen.

 

Er zijn geen beschermde muurplanten binnen het projectgebied waargenomen. In de bomen binnen het projectgebied zijn geen nesten en boomholtes waargenomen. In het struweel kunnen algemene zangvogels een broedlocatie vinden. Het platte dak van het kantoorpand biedt geschikt habitat voor bijvoorbeeld meeuwen en scholekster om te broeden. Algemene vogels zijn enkel beschermd indien er een broedgeval aanwezig is. Het is wenselijk om de werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels uit te voeren (globaal 15 maart - 15 juli), om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen. Indien broedgevallen ten tijde van de werkzaamheden aanwezig zijn mogen deze niet worden verstoord of vernietigd.

 

Nadelige effecten als gevolg van de geplande ontwikkeling op de PEHS en Natura2000 gebieden worden niet verwacht. De NNN en Natura 2000 gebieden liggen namelijk buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden in het projectgebied.

 

 

4.7 Archeologie

 

Beleidskader

Om uitvoering te geven aan de Wet op de archeologische monumentenzorg heeft de gemeente Amstelveen in 2008 haar archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria zijn verbonden.

 

Relevantie plangebied

Het overgrote deel van Amstelveen, waaronder ook het projectgebied, bestaat uit verveend, drooggemaakt of met zand opgespoten gebied. Binnen dit gebied is de archeologische verwachtingswaarde dusdanig laag dat er geen criteria aan zijn verbonden. Archeologische vondsten zijn niet te verwachten, nader onderzoek is dan ook niet nodig.

 

4.8 Kabels en leidingen

 

Binnen/ aan de rand van het projectgebied loopt een WRK-leiding (Watertransportmaatschappij Rijn-Kennemerland). Deze leiding maakt deel uit van het totale WRK-systeem van leidingen en waterwinstations. De bewuste leiding, WRK-II (2 x 1200mm), transporteert voorgezuiverd water van het waterwinstation in Nieuwegein naar de Amsterdamse Waterleidingduinen. Het tracé van de WRK-leiding loopt over de Startbaan. Om het beheer van deze leiding te kunnen uitvoeren ligt aan weerszijde van de leiding een zakelijk rechtzone van 10 meter. Deze zone dient vrij te blijven van opstallen en diepwortelend groen. Het vigerende bestemmingsplan regelt deze beperkingen in de dubbelbestemming 'Leiding-Water'. Deze dubbelbestemming ligt deels op het te ontwikkelen perceel. Op deze strook vinden in het kader van dit project geen ontwikkelingen plaats.

 

4.9 Luchthavenindelingsbesluit

 

In het Luchthavenindelingbesluit (hierna: Lib) wordt onderscheid gemaakt tussen het

luchthavengebied en een beperkingengebied (niet overlappend). Het besluit bevat regels voor het luchthavengebied omtrent de bestemming en het gebruik van gronden, voor zover die nodig zijn voor het gebruik van het gebied. Voor het beperkingengebied bevat het besluit regels en beperkingen voorzover deze noodzakelijk zijn voor de veiligheid en beperkingen van de geluidbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven.

 

Het plangebied valt binnen het beperkingengebied waar beperkingen gelden voor de bouwhoogte en voor de radar. Ter plaatse geldt qua hoogte ingevolge het Lib een maatgevende toetshoogte van 68 m en voor de radar een maatgevende toetshoogte van 38 m.

 

Met een voorziene bouwhoogte van het project van 42 meter wordt de uit het LIB voortvloeiende maximale hoogte van 38 m voor de radar Soesterberg net overschreden. Dienaangaande zal er ten behoeve van het initiatief een verklaring van geen bedenkingen moeten worden verkregen van het ministerie van I & M.

 

 

4.10 Belangenafweging

 

Schaduwwerking. privacy en sociale veiligheid

Gelet op de hoogte van het gebouw is uitgangspunt dat schaduwwerking naar naastgelegen kavels beperkt dient te zijn. Beperkte schaduwwerking naar de buren is in beginsel acceptabel. Schaduw op de ligweide van het buitenbad van zwembad de Meerkamp niet.

 

Door initiatiefnemer is een schaduwonderzoek aangeleverd (zie bijlage 6, Startbaan zonnestudie). Uit dit schaduwonderzoek blijkt dat het gebouw met name in de wintermaanden voor langgerekte schaduw op de Meerkamp kan zorgen. In de lente en herfst zijn deze effecten al vrijwel nagenoeg afwezig en in de zomer is er in de gehele omgeving een goed bezonningsklimaat.

 

Ten aanzien van privacy wordt opgemerkt dat er in de directe omgeving geen woningen aanwezig zijn, zodat op dit aspect niet verder hoeft te worden ingegaan. Met het wijzigen van een (leegstaand) kantoor naar een woningbouwontwikkeling zal de sociale veiligheid in de omgeving toenemen. Conclusie is dat door het bouwplan geen belangen van derden worden geschaadt.

 

 

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

 

 

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

Voorafgaand aan de start van de planologische procedure heeft de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven.

 

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning (bijlage 7) en een daarbij behorende bijlage (8), de aanvraag (bijlage 9) en relevante bouwtekeningen (bijlagen 10, alleen digitaal beschikbaar) en deze ruimtelijke onderbouwing, gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijheid voor een ieder een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze indienen.

 

De termijn van inzage liep van 13 oktober tot en met 23 november 2016. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

 

 

 

5.2 Juridische uitvoerbaarheid

 

Het perceel is in eigendom van de aanvrager. Voor wat betreft het grondeigendom is het bouwplan dan ook uitvoerbaar.[image]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Eigendomskaart gemeentepercelen (grijs) en initiatiefnemer (rood)

 

 

 

5.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

 

5.3.1 De financiele uitvoerbaarheid

 

De realisatie van het project is in handen van één ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente een zogenaamde anterieure overeenkomst gesloten Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij(en) over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkelingen te kunnen realiseren en de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen.

 

 

5.3.2 De vorm van het kostenverhaal van de grondexploitatiekosten

 

Sinds 1 juli 2008 is de gemeente op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd.

 

Om gemaakte kosten te verhalen dient gelet op artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vastgesteld te worden voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. (Zie artikel 6.2.1. Bro)

 

Voorliggende project voorziet in de bouw van 103 woningen en betreft derhalve een bouwplan waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld.

In afwijking hiervan hoeft er geen exploitatieplan vast te worden gesteld, indien:

  1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

  2. het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is, en

  3. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van niet noodzakelijk is.

 

Ten behoeve van onderhavig grondexploitatie heeft de gemeente met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op deze ontwikkelende partij. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels danwel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer noodzakelijk.

 

 

 

HOOFDSTUK 6 Conclusie

 

Voor het kantoorpand aan de van der Hooplaan 241 is een omgevingsvergunning aangevraagd om dit pand te slopen en op die locatie een appartementencomplex van 14 bouwlagen te realiseren. Het bouwplan past niet binnen de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan 'Amstelveen Midden-West', zoals is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 november 2008, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op 18 februari 2009 en 17 juli 2009 onherroepelijk is geworden.

 

Ingevolge de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid ex. artikel 2:12, lid 1 sub a, onder 3 Wabo kan het bouwplan worden gerealiseerd. De gevraagde vergunning kan worden verleend, indien is aangetoond dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat.

 

Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan is in overeenstemming is met het beleid van rijk en provincie en het actuele ruimtelijke beleid van de gemeente. Gelet op de verschillende omgevingsaspecten zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan.

 

Het initiatief wordt door de gemeente Amstelveen als een welkome transformatie beschouwd. Transformatie van dit kantoor past in de lange termijn strategie om kantoormeters uit de markt te nemen op locaties waar transformatie naar een woonbestemming mogelijk is. Ook de voorgestelde bouwmassa past in de visie om op de hoek van de Van der Hooplaan en de Beneluxbaan een hoogteaccent te bouwen.

 

De juridische en economische uitvoerbaarheid zijn gewaarborgd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid blijkt uit de uitkomsten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.

 

Geconcludeerd wordt, dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, zodat het geoorloofd is toepassing te geven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 en voor het bouwplan omgevingsvergunning te verlenen.