direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Regeling meervoudige bewoning
Status: onherroepelijk
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0402.19pbp02mvbewoning-oh01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de aanleiding, doelstelling en functie van het bestemmingsplan opgenomen.

1.1 Aanleiding paraplu regeling meervoudige bewoning

In bestemmingsplannen van de gemeente Hilversum zijn regelingen opgenomen over meervoudige bewoning (bewoning door meer dan één huishouden). De regelingen zijn niet in ieder bestemmingsplan hetzelfde en dat kan leiden tot onduidelijkheid. In dit paraplubestemmingsplan wordt een eenduidige regeling opgenomen die de huidige regelingen vervangt.

De aanleiding voor het paraplubestemmingsplan vormt een in de raad (december 2013) aangenomen motie (Bijlage 1 Raadsvoorstel december 2014). Deze motie komt voort uit een opgesteld document van de samenwerkende wijken Geuzenbuurt, Oosterspoorplein, Klein Rome en Ooster- en Nieuwstraten aangaande de problematiek (de gevolgen) van meervoudige bewoning.

Op 10 december 2014 heeft de gemeenteraad mede ter uitvoering van de genoemde motie besloten dat een herziening van alle bestemmingsplannen binnen de bebouwde kom van Hilversum wordt voorbereid. In Bijlage 2 Besluit gemeenteraad 10 december 2014 is het besluit opgenomen. Een toelichting daarop is in Bijlage 3 Toelichting besluit gemeenteraad 10 december 2014 opgenomen. Het komt er op neer dat de verbouw van een gebouw en het gebruik daarvan voor meervoudige bewoning (meer dan één huishouden) in het algemeen is verboden. Van dat verbod kan worden afgeweken als aan een paar criteria wordt voldaan. In dit bestemmingsplan is dat nader uitgewerkt.

1.2 Doelstelling

De doelstelling van dit bestemmingsplan is een eenduidige regeling te bieden voor het gebruik en verbouwen van gebouwen (panden) voor meervoudige bewoning. Een regeling dus die de bestaande regelingen in de bestemmingsplannen hierover vervangt.

1.3 Functie van het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan fungeert als een plan dat als een paraplu over andere bestemmingsplannen heen hangt. De bestemming en bijbehorende regels in dit plan zijn van toepassing op gedeelten van die bestemmingsplannen. Deze onderliggende bestemmingsplannen blijven gewoon gelden; alleen dat wat in dit paraplubestemmingsplan wordt geregeld, komt in de plaats van en is in sommige gevallen aanvullend op de regelingen in die bestemmingsplannen over dit onderwerp.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (kaart), regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridische plan. De plantoelichting heeft geen rechtskracht. De regels omvatten de omschrijving van de in het plan vervatte bestemming, waarbij de doeleinden worden aangegeven.

Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm vastgesteld. Een volledige papieren versie van het bestemmingsplan wordt gelijktijdig vastgesteld. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de papieren versie daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend.

Hoofdstuk 2 Geldende bestemmingsplannen

Het paraplubestemmingsplan gaat over 21 bestaande bestemmingsplannen. In de tabel (hieronder) zijn die bestemmingsplannen genoemd, met de data van vaststelling door de gemeenteraad.

Bestemmingsplannen   Vaststelling Raad  
Buitengebied   26 juni 2013  
De Meent   15 mei 2013  
Mozartlaan 40   4 maart 2015  
Media Park   15 december 2010  
Noord   21 april 2010  
Over 't Spoor   12 januari 2010  
Melkfabriek   12 januari 2011  
Kamerlingh Onnesweg   12 juni 2013  
Herontwikkeling Anthony Fokkerweg   10 december 2014  
Binnenstad 2013   12 juni 2013  
Langgewenst   12 juni 2013  
Kerkelanden   12 juni 2013  
Kerkelanden winkelcentrum   5 november 2014  
Vreelandseweg   26 september 2012  
Bosdrift   15 mei 2013  
Utrechtseweg   15 mei 2013  
Laapersboog   12 december 2012  
Woonwijk Anna's Hoeve   16 oktober 2013  
Van Riebeek Bonairelaan   26 september 2013  
Monnikenberg   12 juni 2013  

In dit overzicht zijn de bestemmingsplannen Herziening Noordwestelijk Villagebied (en het daarvan afgeleide bestemmingsplan Vivaldipark Noordoostpunt) en Villa Industria niet opgenomen.

Herziening Noordwestelijk Villagebied

Het bestemmingsplan voor het Noordwestelijk Villagebied verschilt in vorm en inhoud van de rest van de (nieuwe) bestemmingsplannen in Hilversum. In het bestemmingsplan is het instrument van de 'beschrijving in hoofdlijnen' nog gebruikt (dat was mogelijk op basis van oude Wet op de Ruimtelijke Ordening; die mogelijkheid is uit wet geschrapt). De regeling is onder andere daardoor zo verschillend ten opzichte van de regelingen in andere bestemmingsplannen, dat een algemene parapluregel, die aansluit op de systematiek van die 'nieuwe' bestemmingsplannen, bemoeilijkt. Bovendien bevat het bestemmingsplan Herziening Noordwestelijk Villagebied al een regeling ten aanzien van meervoudige bewoning. In de woonbestemming is namelijk bepaald dat per hoofdgebouw één zelfstandige woning (of een onzelfstandige woonruimte) is toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken om het aantal woningen in één hoofdgebouw te vergroten, met in achtname van de vermelde voorwaarden. Bijvoorbeeld dat ten aanzien van bestaande bebouwing wordt voldaan aan het verbod om een zelfstandige woonlaag in de kap te realiseren.

Het bestemmingsplan Noordwestelijk Villagebied is een plan dat nog niet voldoet aan de tegenwoordige digitale vereisten. Het is wel digitaal beschikbaar en raadpleegbaar maar niet volgens de digitale standaarden. Dat maakt een algemene digitale 'parapluwijziging' ook om die reden onwenselijk.

Villa Industria

Voor dit gebied (het Regev-terrein) geldt een bestemmingsplan uit 2007. Dit wordt binnenkort algeheel herzien (geactualiseerd). De wijk is nog in aanbouw en kent een zeer globale bestemmingsregel (gericht op ontwikkeling). In de actualisatie van het bestemmingsplan zal een regeling worden opgenomen over meervoudige bewoning. Ook dit bestemmingsplan uit 2007 is een plan dat nog niet voldoet aan de tegenwoordige digitale vereisten.

Hoofdstuk 3 Kader ten aanzien van meervoudige bewoning

3.1 Structuurvisie

Algemeen

In de Structuurvisie Hilversum 2030 (vastgesteld in mei 2013) wordt meervoudige bewoning, evenals het verbouwen van leegstaande panden tot verschillende wooneenheden, gezien als een kans om tot meer woningen te komen in bestaand stedelijk gebied. Het college wil wonen boven winkels en het samenwonen van ouders en kinderen (mantelzorg) waar mogelijk aanmoedigen en faciliteren.

Hilversum is een gewilde en aantrekkelijke plaats om in te wonen. Het beleid is gericht deze kwaliteit te houden dan wel te versterken.

Op de regionale woningmarkt zijn de kansen voor jongeren tot 30 jaar en jonge gezinnen (30-45 jaar) beperkt. Met name voor lagere en (midden)inkomens.

Hilversum wil inspelen op de toenemende vraag naar woningen voor genoemde doelgroepen. Meer inwoners betekent meer draagvlak voor (dagelijkse) voorzieningen en ook meer ogen op straat. Realisatie van woningen boven winkels kan tegemoet komen aan de vraag in de markt en is goed voor de sociale veiligheid en zorgt voor lagere huurprijsniveaus voor de winkels waardoor leegstand van winkelpanden kan worden voorkomen. Ook een transformatie en/of verbouwing van bestaande panden in meerdere wooneenheden draagt bij aan de vraag naar kleinere wooneenheden op de markt.

Een woning heeft steeds vaker niet alleen een woonfunctie, maar wordt ook gebruikt om bijvoorbeeld in te werken of om zorg in te ontvangen. Bij woningbouw ligt daarom de nadruk op consumentgerichtheid, flexibiliteit, aanpasbaarheid en duurzaamheid bouwen.

Leegstaande (kantoor en bedrijfspanden) transformatie naar de woonfunctie

Om negatieve effecten van leegstand tegen te gaan heeft de gemeente beleid geformuleerd voor aanpak van leegstaande panden. De gemeente ondersteunt de transformatie van leegstaande ruimte boven winkels en de transformatie van (voormalige kantoor) panden naar woningen waarbij differentiatie in type woningen voorop staat.

Aanleiding voor transformatie is het streven naar een goede ruimtelijke ordening. Het benutten van bestaande kwalitatief goede panden in plaats van bouwen op nog onbebouwde locaties heeft de voorkeur. Door herontwikkeling en herbestemming van panden komt ruimte beschikbaar voor andere functies en kunnen kwaliteiten als openheid en groen behouden blijven.

Hilversum heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Leegstand schaadt het imago van de gemeente en heeft een negatief effect op uitstraling van gebieden. De openbare orde en veiligheid kan door leegstand in het geding komen. Verloedering, sociale onveiligheid, verkrotting en criminaliteit liggen op de loer.

Voor nieuwe initiatieven van extra kantoorvolume hanteert de gemeente een 'nee, tenzij' beleid met de zogenoemde SER-ladder als kader. Binnen dit 'nee, tenzij' beleid bestaat ruimte om, in specifieke omstandigheden, nog enige ruimte te bieden. Daarbij kan worden gedacht aan beeldbepalende (vaak monumentale panden), zoals kerken en multifunctionele ontwikkelingen, waarbinnen als onderdeel van een totale ontwikkeling een beperkt kantorenvolume is beoogd. Maar ook aan uitbreiding van bestaande bedrijven of nieuwe vestigers in de speerpuntsectoren creatieve sector (media), zorg en toerisme.

3.2 Beleid inhaalslag handhaving en legalisering illegale appartementen

Op 4 oktober 2013 is de 'beleidsnotitie inhaalslag handhaving en legalisering illegale appartementen' (Bijlage 5) in werking getreden. Doel van het beleid is om illegaal verbouwde panden tot meerdere zelfstandige woningen (appartementen) te legaliseren als aannemelijk is (gemaakt) dat deze verbouwing heeft plaatsgevonden voor 1 januari 2003 én de appartementen aan het Bouwbesluit/veiligheidseisen voldoen.

Het is de bedoeling een sluitingsdatum voor het legalisatiebeleid vast te stellen. Alleen gevallen die voor die datum zijn aangemeld vallen dan nog onder het legalisatiebeleid. Voor de sluiting van het legalisatiebeleid zal een apart voorstel worden gemaakt.

Vooral veel bestaande onzelfstandige woonruimte is legaal aanwezig en kan op grond van het overgangsrecht niet worden aangepakt met deze nieuwe regelgeving. Bestemmingsplan en beleid richten zich dus op nieuwe ontwikkelingen.

3.3 Kader afwijken van verbod op meervoudige bewoning

Inleiding

Dit (paraplu)bestemmingsplan verbiedt de verbouw van gebouwen tot en het gebruik daarvan voor nieuwe meervoudige bewoning, maar geeft het college de mogelijkheid om dit via een omgevingsvergunning toch toe te staan, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In deze paragraaf staan de achtergronden van het vraagstuk van meervoudige bewoning en wordt een nadere invulling gegeven aan de criteria om al dan niet met een omgevingsvergunning af te wijken van het algemene verbod op meervoudige bewoning. Dit kader is niet alleen richtinggevend, maar is tevens richtlijn voor transformatieverzoeken (verzoeken tot verandering van de functie/bestemming van een gebouw). De bevoegdheid om omgevingsvergunningen te verlenen heeft het college.

Achtergronden meervoudige bewoning in Hilversum

Aan de onderkant van de Hilversumse woningmarkt is de druk groot. Sinds jaar en dag is er vraag naar kleine huur- en koopwoningen en huurkamers. Partijen springen in op deze vraag. Meestal betreft het bestaande panden waar men meervoudige bewoning wil vestigen. In het verleden ging dit vaak gepaard met illegale bouw en gebruik. Ondertussen is het de gemeente gelukt om de markt tot op zekere hoogte te reguleren (zie ook hoofdstuk 3.2).

Meervoudige bewoning kan een positief effect hebben op de samenstelling en dynamiek van de Hilversumse woningmarkt en - mede doordat het jongere bewoners aantrekt - op Hilversum als geheel. Bovendien voorziet het in een reëel bestaande maatschappelijke vraag.

Meervoudige bewoning kan ook een goede invulling zijn voor bestaande panden die bedreigd worden door leegstand en verkrotting, omdat er binnen de bestaande functie gerelateerd aan de plek, geen vraag meer naar is. Het gaat dan bijvoorbeeld om het overschot aan kantoren, winkels buiten de winkelcentra en de grote bovenwoningen in de klassieke winkel/woonhuizen, vooral in het centrum.

De keerzijde van meervoudige bewoning is dat overmatige meervoudige bewoning met name in gewone woonstraten tot overlast kan leiden en mee kan werken aan achteruitgang en desintegratie van de buurt. Eenvoudige en kleine wooneenheden functioneren meestal als doorgangshuis. De meeste bewoners hiervan verhuizen weer snel en hebben weinig aandacht voor de buurt en hun leefomgeving. Het intensievere gebruik kan leiden tot geluidoverlast, parkeeroverlast en overlast door containers en fietsen.

Er is al een bestaande voorraad aan zeer kleine en eenvoudige woonruimte in Hilversum. Gelet op de gewenste opbouw van de woningvoorraad in Hilversum is er in principe geen behoefte aan een verdere toename van deze categorie woonruimte, enerzijds vanwege de daarmee mogelijk verbonden overlast voor de omgeving, anderzijds omdat het streven is om woonruimte te realiseren die ook op de langere termijn goed te bewonen is door één huishouden.

Bij de ingebruikname van voormalige bedrijfsgebouwen op (te) krappe binnenterreinen voor (meervoudige) bewoning spelen andere problemen de hoofdrol. Deze panden staan vaak heel dicht op achtertuinen van omliggende woningen. Zeker als ook de verdiepingen van het voormalige bedrijfsgebouw voor bewoning in gebruik worden genomen kan dit een inbreuk zijn op de privacy van de aanwonenden. Dit geldt nog sterker als per verdieping woonruimte wordt gevestigd.

Gemeentelijke doelstellingen

Overconcentratie en overlast tegengaan

De gemeentelijke doelstelling is niet om altijd en overal nieuwe meervoudige bewoning tegen te gaan. Het kan vaak een goede herbestemming voor bestaande gebouwen/panden zijn. De knelpunten liggen vooral in de onevenredige concentratie van meervoudige bewoning van gebouwen/panden in de 'oude' woonwijken ten oosten en ten zuiden van het centrum, de bewoning van krappe binnenterreinen en in de vaak matige kwaliteit en beperkte grootte van de aangeboden woonruimte, samen met de hiermee gepaard gaande overlast voor de omgeving. Juist voor dit soort gevallen wil de gemeente meer sturing op het gebied van spreiding en kwaliteit.

Herbestemming of transformatie

Er bestaat een zekere spanning tussen voorgaande doelstelling en een andere gemeentelijke wens, namelijk de herbestemming van panden die door leegstand, verkrotting of laagwaardig gebruik worden bedreigd. Gelet op de markt zal de gevraagde herbestemming vaak meervoudige bewoning zijn. Uiteraard wordt ook bij herbestemming rekening gehouden met in deze regeling geformuleerde richtlijnen op het gebied van kwaliteit, zoals minimale grootte, parkeervoorzieningen, buitenruimte en bergruimte. Dat betekent dat herbestemming wordt nagestreefd, maar dat daarbij wel moet worden voldaan aan de voorwaarden.

Afwegingscriteria

Dit bestemmingsplan bevat de volgende criteria voor het toestaan van nieuwe meervoudige bewoning:

  • 1. Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid zoals opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen Hilversum 2009;
  • 2. Het woongenot op en de functionele gebruiksmogelijkheden (anders dan wonen) van aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
  • 3. Er mag geen overconcentratie aan meervoudige bewoning ontstaan.

In een groot deel van Hilversum geldt alleen het eerste criterium. Dit heeft vooral te maken met de kleinere bebouwingsdichtheid van die gebieden. In dit bestemmingsplan is dat gebied aangeduid met 'Regeling meervoudige bewoning - 2'.

In een kleiner deel van Hilversum (vooral rondom het centrum) gelden alle criteria (in de dichter bebouwde gebieden). In dit bestemmingsplan is dat gebied aangeduid met 'Regeling meervoudige bewoning - 1'.

Vooral de laatste twee afwegingscriteria (2 en 3) vragen om een nadere invulling (kader voor afweging). Die zijn in deze paragraaf opgenomen. Overigens is er een onderlinge samenhang tussen aantasting van het woongenot en overconcentratie, waardoor beide begrippen in relatie tot elkaar beschouwd moeten worden.

Begrenzing van gebieden

De begrenzing van de beide gebieden volgt in principe de begrenzing van de standaard buurtindeling van Hilversum. Deze buurtindeling is tot stand gekomen op basis van samenhangende postcodegebieden. Gegevens van het Centraal Bureau Statistiek (CBS) worden op buurtniveau gegenereerd. Het onderscheid tussen het gebied van 'Regeling meervoudige bewoning - 1' en 'Regeling meervoudige bewoning - 2' is gebaseerd op de indeling uit de voormalige huisvestigingsverordening en de benoemde aandachtsgebieden uit het voorbereidingsbesluit. Door de standaard buurtindeling aan te houden is de ontwikkeling binnen de beleidslijn te monitoren aan de hand van dichtheidsgegevens. Binnen de beleidslijn is ruimte voor maatwerk. Met name in buurten waarbinnen duidelijke differentiatie in woningtype en dichtheid aanwezig is, zal dit nodig zijn. Bijvoorbeeld het Schilderskwartier, Schrijverskwartier en het Bloemenkwartier zuid. Enkele uitzonderingen zijn hierop van toepassing. Enerzijds is een aantal 'snippers' binnen het gebied van 'Regeling meervoudige bewoning - 1' als donkerblauw aangeduid (zie kaart in Bijlage 6). Zij vallen wanneer de buurtindeling strikt zou worden aangehouden feitelijk in een andere buurt die tot het gebied aangeduid met 'Regeling meervoudige bewoning - 2' is aangegeven. Uit ervaringscijfers is gebleken dat in deze zeer kleine 'snippers' dezelfde problematiek aanwezig is als in de rest van het gebied van 'Regeling meervoudige bewoning - 1'. Het zijn dusdanig kleine stukjes dat het niet realistisch is de gehele buurt in het gebied van 'Regeling meervoudige bewoning - 1' onder te brengen. Anderzijds is een behoorlijk deel van de buurt “centrum” als donkerblauw aangemerkt en ondergebracht in het gebied van 'Regeling meervoudige bewoning - 1' omdat dit deel binnen de indeling van de voormalige huisvestingsverordening ligt. Voor het resterende deel van het centrum is het beleid gericht op stimulering van wonen boven winkels om de levendigheid van het centrum te versterken en daardoor ingedeeld als gebied met 'Regeling meervoudige bewoning - 2'.

Parkeernormering

De geldende normen uit de nota 'Beleidsregels parkeernormen Hilversum 2009' zijn onverkort van toepassing op meervoudige bewoning. Als hoofdregel geldt dat moet worden voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein voor de extra parkeervraag ten gevolge van verbouwing van een gebouw/pand ten behoeve van meervoudige bewoning (of herbestemming). In afwijking van die nota is in de “Beleidsnotitie inhaalslag legalisering/handhaving illegale appartementen” (zie ook hoofdstuk 3.2) een norm opgenomen voor de zogenaamde mengvormen (wooneenheden met teveel eigen voorzieningen voor kamerbewoning, maar te weinig voor zelfstandige woningen) van 1,0 per unit. Deze norm blijft voor betreffende gebouwen/panden gelden totdat het parkeerbeleid (op dat punt) herzien wordt.

In uitzonderingsgevallen kan van de normering uit de 'parkeernota' worden afgeweken. Bijvoorbeeld als door een storting in het parkeerfonds op andere wijze wordt voldaan aan de verplichting tot het realiseren van parkeerplaatsen. Hieraan liggen voorwaarden ten grondslag zoals opgenomen in de regeling Parkeerfonds.

Ontheffing (volgens het 'parkeerbeleid') is mogelijk:

  • a. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien en/of:
    • 1. gebruik kan worden gemaakt van de bestaande parkeermogelijkheden in de openbare ruimte;
    • 2. gebruik kan worden gemaakt van openbaar toegankelijke parkeergarages;
    • 3. door het aanleggen van nieuwe parkeerplaatsen in de openbare ruimte.
  • b. indien het voldoen aan de parkeereis op zodanige bezwaren stuit, dat aan deze bezwaren een doorslaggevende betekenis moet worden gegeven.

In dat laatste geval valt te denken aan omstandigheden van stedenbouwkundige, esthetische, historische, monumentale of verkeerskundige aard die tot gevolg hebben dat het fysiek niet mogelijk is of ongewenst is om op of onder het bouwterrein de vereiste parkeergelegenheid te realiseren. Aan de door burgemeester en wethouders te verlenen ontheffing wordt een financiële consequentie - de parkeerbijdrage - gekoppeld.

Voor de aanloopstraten naar het centrum van Hilversum en in het bijzonder de Havenstraat, wordt bekeken of gebiedsgericht nieuwe beleidsregels ook op gebied van parkeren kunnen worden ontwikkeld om verandering van huidige functies zoals horeca en/of detailhandel naar bijvoorbeeld wonen te stimuleren. Doel hiervan is verdergaande leegstand en verloedering te voorkomen. Een transformatie naar wonen kan mogelijk een gunstig effect hebben op het functioneren, de identiteit en de uitstraling van de straat of het gebied. De algemeen geldende parkeernormen frustreren deze ontwikkeling veelal.

Onevenredige aantasting van woongenot en gebruiksmogelijkheden belendingen

Meervoudige bewoning leidt niet per definitie tot een onevenredige aantasting van het woongenot van belendende (woon)percelen of tot een aantasting van de planologisch toegestane functionele gebruiksmogelijkheden van belendingen, anders dan de woonfunctie. Bij dat laatste wordt gedoeld op andere bestemmingen dan de woonbestemming, bijvoorbeeld een bedrijfsbestemming. Een bedrijf kan worden gehinderd in zijn bedrijfsvoering als er op het naastgelegen perceel een woonfunctie wordt toegevoegd.

De bebouwde kom van Hilversum is stedelijk gebied waar enige hinder van buren geaccepteerd moet worden. Enige mate van meervoudige bewoning hoort bij het stedelijk karakter. Overconcentratie van meervoudige bewoning wordt hieronder verder behandeld (onder Overconcentratie).

Onevenredige aantasting van het woongenot en van functionele gebruiksmogelijkheden van belendingen kan zich voordoen door de specifieke situering van panden ten opzichte van elkaar, zoals bij krappe achterterreinen en door de indeling en opzet van het perceel met meervoudige bewoning zelf.

Aantasting van woongenot is een subjectief begrip. In gebieden die dichtbebouwd zijn is de kans groter dat bewoners en gebruikers hinder van elkaar ondervinden. Niet voor niets wordt niet in heel Hilversum dezelfde overlast ervaren. Ook de samenstelling van het type gebruik (homogene woongebieden versus gemengde gebieden met diverse functies) heeft invloed op de acceptatiegrens van de te ervaren overlast door bewoners. Als richtlijn wordt daarom per buurt het aantal gebouwen/panden aangegeven dat maximaal voor meervoudige bewoning mag worden verbouwd om aantasting van het woongenot tegen te gaan. Dit aantal is onder andere gerelateerd aan de bebouwingsdichtheid van het gebied. Dichtbebouwde gebieden hebben minder absorptievermogen voor hinder door een hoge concentratie van bewoners die op korte afstand tot elkaar leven. Bij het bepalen van het aantal voor meervoudige bewoning te verbouwen gebouwen/panden dat is toegestaan, is tevens gekeken in hoeverre de woonfunctie reeds in het gebied aanwezig is. In een buurt waarbij sprake is van een hoge bebouwingsdichtheid en een homogeen woonfunctie, zal het aantal toegestane te verbouwen gebouwen/panden lager zijn dan in een multifunctioneel gebied met bijvoorbeeld ook kantoorpanden of bedrijfspanden. De reeds ervaren overlast in deze gebieden zal mede te maken hebben met de niet-wonen functies. Een herbestemming naar wonen kan zelfs voor een dichtbebouwd gebied een verbetering voor woon- en leefklimaat betekenen en is in dat geval gewenst. Tevens biedt dit een mogelijkheid ongewenste langdurige leegstand van kantoor- en bedrijfspanden te verminderen.

Specifieke plaatsing van panden ten opzichte van elkaar

In bepaalde bouwperiodes was het gebruikelijk om panden in straathoeken door te bouwen en een gesloten bouwblok te creëren. Dit leidt uiteraard in die hoeken tot grote krapte aan de achterzijde van de panden, met percelering die nu als geforceerd wordt ervaren. Als meervoudige bewoning wordt gerealiseerd in dergelijke gebouwen/panden zal dit vaak het woongenot onevenredig aantasten, omdat de woningen aan de achterzijde erg dicht op elkaar zijn gebouwd. Dit kan er tevens toe leiden dat de (overgebleven) binnenruimten te klein worden en daardoor kwalitatief verslechteren.

Ook als bestaande bedrijfs- of opslagruimtes op binnenterreinen in gebruik worden genomen voor bewoning kan dit leiden tot onevenredige effecten voor omwonenden. In het algemeen worden achtertuinen ervaren als rustige privé-buitenruimtes. Het kan bijzonder belastend zijn als er op korte afstand van deze achtertuinen wooneenheden worden toegevoegd.

Ter voorkoming van onevenredige aantasting van het woongenot en verslechtering van de kwaliteit van de open ruimte geldt als regel dat de gevels van panden op een binnenterrein op minimaal 5 meter van achtertuinen en minimaal 10 meter van (oorspronkelijke) achtergevels liggen (exclusief uitbouw). Als de afstand kleiner is, dient de gevel als blinde gevel (zonder doorzichtig raam of deuropeningen) uitgevoerd te worden. De consequentie van deze regel kan zijn dat geen vergunning voor bewoning wordt verleend, of dat vergunning alleen kan worden verleend bij gedeeltelijke sloop van het pand om voldoende buitenruimte en afstand te creëren.

Indeling en opzet van het pand met meervoudige bewoning

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 maart 2011, in zaak nr. 201006022/1/R1, valt af te leiden dat het aantal bewoners van een pand dat voor onzelfstandige woonruimte is bestemd ruimtelijk relevant is voor en van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Uit de uitspraak van de Afdeling van 23 oktober 2013, in zaak nr. 201302567/1/R6, volgt dat dit ook geldt voor het verbouwen ten behoeve van meervoudige bewoning.

Uit commercieel oogpunt is het aantrekkelijk om zoveel mogelijk wooneenheden en zoveel mogelijk te verhuren oppervlak te realiseren. Vaak worden voormalige bedrijfs- of winkelpanden aangekocht voor dit doel, omdat de bebouwing dan meestal het gehele achterperceel beslaat. Op de begane grond kunnen dan meerdere wooneenheden achter elkaar worden gerealiseerd. Juist deze maximale uitnutting van gebouwen/panden leidt tot overlast en achteruitgang van de buurten, enerzijds omdat de bewoners niet lang blijven omdat de woonruimte te krap en te eenvoudig is, anderzijds omdat simpelweg de ruimte voor fietsen, kliko's en buitenruimte op eigen terrein ontbreekt. Het gemeentebestuur is van oordeel dat veel overlast voortkomt uit té intensief gebruik van teveel en te krappe wooneenheden in combinatie met een gebrek aan berg- en buitenruimte. Het gevolg is dat kliko's en huisvuil in de openbare ruimte 'geparkeerd' worden. Dit komt ook de volksgezondheid niet ten goede. Ook het parkeren van fietsen op trottoirs, daar waar geen fietsklem aanwezig is, zorgt voor overlast, Uit oogpunt van volksgezondheid, veiligheid en toegankelijkheid van de openbare ruimte wordt daarom als voorwaarde gesteld dat kliko's en fietsen op eigen terrein gestald moeten worden. Daarnaast moet een gebouw/pand, waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor meervoudige bewoning, met een begane grondverdieping een buitenruimte hebben ter grootte van de helft van het oorspronkelijk achtererfgebied. De buitenruimte hoeft echter niet groter te zijn dan 15m². In overige gevallen geldt dat bestaande balkons en dakterrassen niet mogen worden verwijderd of dichtgebouwd. Dit geldt als voorwaarde om de kwaliteit van de wooneenheden en de mogelijkheid voor stallen van kliko's en fietsen op eigen terrein te garanderen. Deze voorwaarde kan als consequentie hebben dat een deel van het pand op de begaande grond geamoveerd dient te worden (bijvoorbeeld een deel van een uitbouw).

Daar komt bij dat in de bestaande voorraad kamerbewoning en appartementen in Hilversum al veel kleine en intensief gebruikte woonruimtes aanwezig zijn (zie ook Bijlage 3).

Om te voorkomen dat er teveel kleine (waarvan er in Hilversum al veel zijn) en daardoor vaak ook kwalitatief minder goede wooneenheden worden gerealiseerd met een groot aantal bewoners, is een minimale oppervlakte per wooneenheid vereist. Er wordt overigens geen maximale oppervlakte geëist. Het staat de eigenaar van een pand vrij om wooneenheden van verschillende omvang te realiseren.

Voor de minimum oppervlakte per zelfstandige woning wordt aangesloten bij de reeds gehanteerde 35m² bruto vloeroppervlakte (BVO) uit de criteria van het voorbereidingsbesluit (zie o.a. Bijlage 3). Voor onzelfstandige woonruimte wordt een oppervlakte van 18 m² BVO gehanteerd. Dit is gebaseerd op de minimale eis van 18 m² uit het Bouwbesluit. Door een minimale oppervlakte per wooneenheid aan te houden wordt voorkomen dat er op gebouw-/pandniveau een overconcentratie van bewoning plaatsvindt.

De minimum eisen voor nieuw te realiseren meervoudige bewoning in bestaande panden zijn samengevat:

Minimale oppervlakte: per gebouw/pand minstens gemiddeld 35m² BVO per zelfstandige woning of 18m² BVO per onzelfstandige woonruimte.

Bergruimte: elk gebouw/pand heeft gelet op het aantal wooneenheden voldoende bergruimte/stallingsruimte voor fietsen en kliko's. Dit hoeft geen overdekte stalling te zijn, maar moet wel op eigen terrein. Richtlijn is 1,5m² stallingsruimte per wooneenheid.

Buitenruimte: een gebouw/pand met meervoudige bewoning met een begane grondverdieping heeft een buitenruimte ter grootte van de helft van het oorspronkelijk achtererfgebied. De buitenruimte hoeft echter niet groter te zijn dan 15m². In overige gevallen geldt dat bestaande balkons en dakterrassen niet mogen worden verwijderd of dicht gebouwd.

Kwaliteit: daglicht en uitzicht: een wooneenheid in een pand met meervoudige bewoning is voor daglicht niet uitsluitend afhankelijk van dakramen in een (nagenoeg) plat dak of van kelderkoekkoeks. Daglicht dient toe te treden via gevelopeningen. Daarnaast dienen deze gevelopeningen in overeenstemming te zijn met het bepaalde in het burgerlijke wetboek (minimale afstand tot erfgrens).

Overconcentratie

Overconcentratie kan op twee manieren begrepen worden: teveel panden met meervoudige bewoning in een buurt of straat, of teveel wooneenheden in een pand. Het maximaal aantal eenheden in een pand wordt mede bepaald door de minimale grootte daarvan. Dit betekent dat het begrip overconcentratie zich toespitst op het aantal panden met meervoudige bewoning in een straat of buurt.

Aangenomen wordt dat er sprake is van overconcentratie van panden met meervoudige bewoning als er in de woonbuurt meer van die panden zijn of komen dan dat het gebied aankan. Het moet dan gaan om bestaande gebouwen/panden die later in gebruik zijn genomen voor meervoudige bewoning, niet om een als zodanig opgerichte flat of appartementengebouw. Een voor onzelfstandige woonruimte in gebruik zijnde flatwoning telt bijvoorbeeld weer wel mee.

Niet alle overconcentratie is onevenredig. Het algemene uitgangspunt is dat er bij overschrijding van de norm per buurt onevenredige concentratie is of ontstaat. Hierop gelden enkele uitzonderingen:

Bij hergebruik van panden die worden bedreigd door leegstand, verkrotting en/of laagwaardig gebruik kan sprake zijn van overconcentratie van meervoudige bewoning. Deze wordt echter niet als onevenredig beschouwd, omdat het belang van het tegengaan van leegstand e.d. zwaarder weegt. Het moet dan aannemelijk zijn dat het bestaande gebruik redelijkerwijs niet kan worden voortgezet. Zoals al eerder gezegd gaat het dan vooral om het overschot aan kantoren, wegkwijnende winkels buiten de winkelcentra en de grote bovenwoningen in de klassieke winkel/woonhuizen, vooral in het centrum.

Dit neemt niet weg dat gelijktijdig wel sprake kan zijn van aantasting van het woongenot als hierboven bedoeld, dat noopt tot aanpassing van de plannen of weigering van de omgevingsvergunning.

Ook bij legalisatie van appartementen van vóór 2003 kan sprake zijn van overconcentratie van meervoudige bewoning. Hier weegt het belang van de reeds lang aanwezige woningen, van de beperkte of afwezige mogelijkheden om deze functies nog weg te krijgen, en van een zorgvuldige en bouwkundig acceptabele afronding van deze zaken echter zwaarder en is eveneens geen sprake van onevenredigheid.

In Bijlage 6 is een kaart opgenomen met de gebiedsindeling zoals in dit hoofdstuk bedoeld.

Hoofdstuk 4 De regeling

4.1 Begrippen

Dit bestemmingsplan gebruikt een aantal begrippen die van belang zijn bij meervoudige bewoning (bewoning door meer dan één huishouden). Denk aan begrippen als 'huishouden', 'onzelfstandige woonruimte' en 'zelfstandige woning'. Die begrippen worden in dit bestemmingsplan gedefinieerd. Daarbij is zo veel mogelijk aangesloten bij de definities die aan die begrippen zijn gegeven in de Huisvestingswet (2014) en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2015.

In die Huisvestingsverordening is het begrip 'huishouden' als volgt gedefinieerd: 'een alleenstaande die een huishouding voert, dan wel twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren. Het is in het normale spraakgebruik algemeen aanvaard dat een persoon die in zijn eigen dagelijkse onderhoud voorziet (een huishouding) een huishouden is. Bij een 'gemeenschappelijke huishouding' kunnen discussies ontstaan over de vraag of er wel of niet sprake is van een dergelijk huishouden. Om van een 'gemeenschappelijke huishouding' (bij twee of meer personen) te kunnen spreken dient sprake te zijn van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid. Personen die in een woning (of woonruimte) wonen terwijl een onderlinge verbondenheid er niet is, voeren over het algemeen ook geen gemeenschappelijk huishouden.

De Wet werk en bijstand zegt het in artikel 3 lid 3 zo: 'Van een gezamenlijke huishouding is sprake indien twee personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding dan wel anderszins.'

Een eigenaar of huurder van een zelfstandige woning kan iemand (al dan niet tijdelijk) hebben 'inwonen', bijvoorbeeld in de situatie van een student of familielid (bijvoorbeeld mantelzorg) 'op kamers'. Die vorm van meervoudige bewoning is toegestaan, met uitzondering van huurwoningen die worden verhuurd door bijvoorbeeld een woningcorporatie waarbij contractueel is vastgelegd dat inwoning (en onderhuur) is verboden. Voorwaarde is altijd dat de eigenaar of huurder er ook zelf woont (de hoofdbewoner is) en de omvang van de inwoning niet meer dan 25% van de zelfstandige woning bedraagt. Deze beperking van 25% geldt niet als sprake is van huisvesting in verband met mantelzorg. Omdat in deze vorm ook sprake is van meer dan één huishouden woonachtig in een gebouw/woning is 'inwoning' uitgezonderd in het begrip 'meervoudige bewoning'. De 'inwoner' voert doorgaans immers een eigen huishouding en is dus één huishouden, maar telt in dit geval niet mee als meervoudige bewoning. De regeling 'meervoudige bewoning' is ook niet van toepassing bij iedere andere vorm van huisvesting in verband met mantelzorg (bijvoorbeeld een zelfstandige woning in achtertuin van en bij andere zelfstandige woning). De regeling 'meervoudige bewoning' is dus niet van toepassing op bewoning van maximaal 25% (tenzij sprake is van huisvesting in verband met mantelzorg; dan geldt deze beperking van 25% niet) van de zelfstandige woning door maximaal 1 extra huishouden, naast het huishouden van de hoofdbewoner zelf.

Het begrip 'woning' wordt overeenkomstig de definitie daarvan in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek via de definitie van 'zelfstandige woning' bepaald. Daardoor is het niet meer nodig dit begrip 'woning' apart te definiëren. De definitie van 'woning' die in veel bestemmingsplannen wordt gebruikt is geschrapt. Een woning is vanaf nu een zelfstandige woning, dat wil zeggen dat deze een eigen toegang heeft en die de bewoner(s) kan (kunnen) bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Het vereiste dat er geen afhankelijkheid mag zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning wil onder andere zeggen dat er een keuken, toilet en wasruimte (bad/douche) moeten zijn.

Tegenover een onzelfstandige woning staat een onzelfstandige woonruimte. De bewoner(s) van die woonruimte is (zijn) namelijk wel afhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. Er wordt een woonruimte bewoond terwijl het toilet en/of een keuken, buiten de woonruimte, worden gedeeld met andere bewoners van het gebouw/pand. In een zelfstandige woning en in een onzelfstandige woonruimte kan 'één huishouden' (een alleenstaande of meer personen die een gezamenlijk huishouden voeren) wonen, waarbij inwonende(n) niet is (zijn) meegerekend.

Het begrip 'wonen' is in dit paraplubestemmingsplan niet expliciet gedefinieerd. In de jurisprudentie is de betekenis van dat begrip (in combinatie met het begrip 'huishouden') voldoende gevormd. Als in bestemmingsplannen aan gebouwen de bestemming 'Wonen' is gegeven dan zijn die bestemd voor 'het houden van verblijf, het huren en ook (laten) bewonen van kamers of het gehuisvest zijn in een woning'. Het traditionele begrip van wonen dus. Naast bewoning door een gezin, een (echt)paar of een alleenstaande verdragen ook minder traditionele woonvormen zich met de woonbestemming.

Ter informatie is hieronder een overzicht van woonvormen die wel en die niet als passend binnen het begrip wonen (dat wil zeggen: een woonbestemming) zijn beoordeeld door de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State (ABRS).

Voorbeelden van woonvormen die passen binnen een woonbestemming

Begeleid wonen van mensen met een verstandelijke beperking
Vijf personen met een verstandelijke beperking kunnen in belangrijke mate zelfstandig wonen ten opzichte van de ondersteunende diensten en centrale voorzieningen van vergunninghoudster functioneren. De bewoners gaan overdag naar een centrum (dagbesteding, werk) en doen zelf boodschappen. Zij behoeven geen permanente begeleiding. Van therapeutische behandeling is geen sprake. Voorts eten zij gezamenlijk en maken zij gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen in de woning, waaronder een gedeelde natte cel. (ABRS 28 juni 2006, 200508258/1, Driebergen-Rijsenburg).

Tijdelijke verblijf van personen met een verstandelijke handicap of met psychische problemen
Op de eerste verdieping van het gebouw bevinden zich drie zelfstandige appartementen met eigen toegang voor tijdelijke huisvesting (maximaal 1 jaar). Op de begane grond zijn spreek- en behandelruimtes en een ruimte voor dagactiviteiten aanwezig. De bedoeling is dat bewoners zoveel mogelijk zelfstandig wonen en functioneren. Zo nodig en desgewenst wordt overdag begeleiding verleend door therapie en begeleide activiteiten en 's nachts kan personeel vanaf de overzijde van de straat, worden opgeroepen via intercom. Het verblijf in de appartementen is tijdelijk, maar maakt geen deel uit van een begeleidings- of behandelingstraject. De relatie met zorg en behandeling is te gering en te vrijblijvend om aan het wonen het zelfstandig karakter te ontnemen. Het gebruik van appartementen op de eerste verdieping is als zelfstandig wonen aan te merken en past niet in de bestemming Bijzondere doeleinden. (ABRS 25 maart 2009, 200803717/1, Opsterland).

Een woongroep
De familie richt een woongroep op, bedoeld voor het voor onbepaalde tijd opnemen van personen met sociaal isolement om te voorzien in een vaste woon- en verblijfplaats. Kenmerken zijn deelname aan het gezinsleven (gezamenlijk gebruik maaltijden en verdeling huishoudelijke taken), een eigen kamer, gemeenschappelijk sanitair, keuken en woonkamer. Personen worden niet 'geplaatst' door een instelling of instantie; zij kiezen deze woonvorm zelf. Er is sprake van een woonvorm waarin een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden wordt gevoerd met een duurzaam en bestendig karakter en waarbij ook een zekere mate van verbondenheid aanwezig is. (ABRS 6 februari 2008, 200703840/1, Ermelo).

Huisvesting van personen met TBS-status
Personen met TBS-status worden gehuisvest gedurende de laatste fase van terbeschikkingstelling, om terugkeer in de maatschappij voor te bereiden. Zij verblijven voor de duur van ongeveer zeven maanden tot een jaar, zijn uitbehandeld, met enkele malen per week bezoek door begeleider. Zij zijn in staat tot het zelfstandig verrichten van alle facetten van het wonen (koken, schoonmaken, wassen en klussen). In het pand bevinden zich twee keukenblokken, badkamer wordt gedeeld. De bewoners verrichten zelfstandig minimaal vier uur per dag betaalde of onbetaalde werkzaamheden buitenshuis. (ABRS 9 mei 2007, 200604047/1, Venlo).

Thomashuis
Bij een Thomashuis is sprake van een nagenoeg zelfstandige bewoning en dus een woonvorm die past binnen de bestemming Wonen. (Rechtbank Assen, voorlopige voorziening, 27 oktober 2009, BK1166, Assen)

Huisvesting van licht gehandicapte jongeren zonder verplichte permanente begeleiding
Op de begane grond van de woning worden twee kamers met een eigen badruimte gerealiseerd, op de verdieping komen vier van dit soort kamers. De bewoners gaan voor onbepaalde tijd een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan. Zij doen gezamenlijk boodschappen en ook de maaltijden worden in de regel gezamenlijk gebruikt. Er is een gemeenschappelijke woonkamer waar de bewoners onder meer gezamenlijk televisie kunnen kijken. Hoewel de bewoners begeleiding krijgen bij de uitvoering van de huishoudelijke taken, worden deze door hen zelf verdeeld of uitbesteed. Voorts blijkt uit het verhandelde ter zitting dat deze personen niet worden geplaatst door een instelling of instantie, maar dat zij zelf kiezen voor één van de woonhuizen van een instantie die de door hen gewenste woonvorm past. Er is sprake van een woonvorm waarin een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden wordt gevoerd met een duurzaam en bestendig karakter en waarbij ook een zekere mate van verbondenheid aanwezig is. De hiervoor geschetste vorm van bewoning is terecht voor de toepassing van de planregels op één lijn gesteld met één huishouden. (ABRS 25 november 2009; 200906432/1/H1; Goes).

Voorbeelden die niet passen binnen de bestemming Wonen maar binnen de bestemming Maatschappelijk behoren te worden ondergebracht

Huisvesting van alleenstaande minderjarige asielzoekers
De woongroep van ama's vormt geen huishouden in de gewone zin van het woord en is daarmee ook niet op één lijn te stellen. Er is geen sprake van continuïteit in de samenstelling en niet van onderlinge verbondenheid (ABRS 11 februari 2004, 200303385/1, Dongeradeel).

Inloophuis voor gehandicapten, daklozen of mensen met psychische problemen
Er is voortdurende professionele begeleiding nodig en in het gebouw aanwezig. Ondanks de persoonlijke leefruimte voor te huisvesten gehandicapten, zijn er gezamenlijke groeps/woonruimtes en een centrale keuken, waarin maaltijden gezamenlijk worden gebruikt. Door het ontbreken van een zodanig zelfstandige bewoning van het gebouw is deze huisvestingsvorm strijdig met de bestemming Wonen. (ABRS 12 april 2006, 200504933/1, Alphen aan de Rijn).

Huisvesting van dementerende bewoners
Hoewel het de bedoeling is dat de dementerende bewoners zoveel mogelijk zelfstandig zullen functioneren, gelet op de aard van hun ziekte, 24 uur per dag begeleiding aanwezig zal zijn. Er is geen sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning en dus niet van een huishouden. (ABRS 29 november 2006, 200601720/1, Helmond).

Verslavingskliniek
Met de woorden 'maar niet therapeutisch behandeld worden' in de definitie van het begrip bijzondere woonvorm wordt de reikwijdte van dit begrip beperkt; bij de verslavingskliniek gaat het om woonvormen waarbij de therapeutische behandeling bijkomstig is en het wonen niet de vorm van de therapeutische behandeling vormt. Een verslavingskliniek kan niet als een bijzondere woonvorm worden aangemerkt, aangezien daar een therapeutische behandeling van de verslaafden voorop staat. De bestemming "Maatschappelijke doeleinden" is in een dergelijk geval aangewezen. (ABRS 21 oktober 2009, 200806242/1/R1, Arnhem).

Zorgwoningen

In de uitspraak van 25 maart 2015 (ABRS,201405264/1/A1) ging het om de bouw van een complex van twaalf woningen met onder meer de volgende kenmerken en eigenschappen:

  • de woningen zijn bedoeld voor hulpbehoevende ouderen en hun eventuele niet hulpbehoevende partners;
  • de hoofdbewoners dienen minimaal veertien uur zorg per week af te nemen;
  • de woningen hebben allemaal eigen woonvoorzieningen en een eigen voordeur;
  • er is een verpleegpost aanwezig met 24-uurs zorg;
  • er is een speciale kamer voor personen die moeten herstellen van een ziekenhuisopname.

Onder deze omstandigheden was het appartementencomplex volgens de ABRS in overeenstemming met de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'. 'De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het appartementencomplex, gelet op de heden ten dage veranderende ontwikkeling in de zorg, die ertoe leidt dat steeds meer kleinschalige initiatieven in het leven worden geroepen, waarbij zorg wordt aangeboden in combinatie met (zelfstandige) bewoning, en gelet op de mate van begeleiding en zorg die in het appartementencomplex wordt geboden, in de gegeven omstandigheden, in overeenstemming is met de bestemming "Bijzondere doeleinden", in het bijzonder sociale en/of maatschappelijke doeleinden.'

4.2 Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan geeft een regeling voor het gebruik en/of de verbouw van gebouwen voor meervoudige bewoning. Er is (zoals in hoofdstuk 3 ook aangegeven) onderscheid gemaakt in twee gebieden.

In gebied 1 is het gebruik en/of de verbouwing voor meervoudige bewoning verboden. Van dat verbod kan worden afgeweken als minimaal aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo moet aan de gemeentelijke parkeernormen worden voldaan, zoals die zijn opgenomen in de verschillende bestemmingsplannen door een verwijzing naar de 'Beleidsregels parkeernormen Hilversum 2009' (aangepast aan 1e wijziging; (Wabo-aanpassing in 2010)). Ook mag het gebruik en de verbouwing niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woongenot op en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Bovendien mag het gebruik en/of de verbouwing voor meervoudige bewoning niet tot gevolge hebben dat een overconcentratie in de straat of buurt ontstaat.

In gebied 2 is het gebruik voor en/of verbouwen tot meervoudige bewoning ook verboden. Van dat verbod kan ook worden afgeweken als kan worden voldaan aan de parkeernorm. De andere voorwaarden, die in gebied 1 gelden, zijn hier niet van toepassing.

Voor beide gebieden geldt dat (meervoudige) bewoning in principe alleen is toegestaan als de bestemming en/of aanduiding(en) ook wonen mogelijk maakt. Daarom is in de regel de zinsnede toegevoegd 'onverminderd de overige bepalingen van dit bestemmingsplan'. In dit kader behoeft de bestemming 'Wonen-2' nog enige toelichting. In veel bestemmingsplannen komt die bestemming voor en geeft aan dat 'gestapelde' woningen mogen worden gebouwd. Dat zijn bijvoorbeeld flats. Het spreekt voor zich dat meervoudige bewoning in zo'n gebouw is toegestaan. Om dit te benadrukken is de regel opgenomen dat het verbod op meervoudige bewoning niet geldt voor gebouwen met een bestemming Wonen - 2 (al dan niet via de bestemming zelf of een aanduiding aangegeven).

Afwegingsruimte

Het Besluit ruimtelijk ordening maakt het mogelijk (in artikel 3.1.2, lid 2 onder a.) om ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening in een bestemmingsplan een kader op te nemen dat richting geeft aan de uitvoering van bijvoorbeeld afwijkingsregels (zoals hierboven bedoeld: afwijking van verbod op meervoudige bewoning). In hoofdstuk 3.3 is dat kader opgenomen. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of aan de voorwaarden opgenomen in dat kader kan worden voldaan.

Uitleg uitspraak RvS Utrechtseweg 93 (Wonen 4 (vrijstaand) is na verbouw voor meervoudige bewoning geen vrijstaande woning meer)

In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 februari 2014 (201305606/1/R1) is het onderwerp 'meervoudige bewoning' aan de orde geweest. Het ging hierbij over het bestemmingsplan Utrechtseweg (Hilversum). Op het perceel aan de Utrechtseweg 93 is de bestemming 'Wonen - 4' gegeven. Die bestemming wordt (in het algemeen) gebruikt voor een planologische regeling voor een vrijstaande woning voor één afzonderlijk huishouden. Een van de uitgangspunten van dit bestemmingsplan was dat op dit perceel meervoudige bewoning (in het hoofdgebouw) was toegestaan. De Raad van State oordeelde dat van een vrijstaande woning niet meer sprake is indien het hoofdgebouw is verbouwd en wordt gebruikt voor meervoudige bewoning. Het gebouw (het hoofdgebouw) wordt dan immers door meer dan één huishouden gebruikt.

Dit paraplubestemmingsplan houdt rekening met deze uitspraak.

Beleid legalisering illegale appartementen

De gemeente Hilversum heeft een legalisatiebeleid voor illegale appartementen die vóór 2003 zijn gebouwd (zie hoofdstuk 3.2). De bestemmingsregeling houdt rekening met dit beleid. De regeling geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid met een omgevingsvergunning illegaal gebouwde zelfstandige woningen (appartementen) te legaliseren indien door de eigenaar (van het betreffende gebouw/pand) naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders aannemelijk is gemaakt dat die inderdaad zijn gebouwd en in gebruik zijn genomen vóór 1 januari 2003. Mocht blijken dat het bestemmingsplan, dat op die 'peildatum' gold, deze verbouw zonder meer verbood, is legalisering in principe niet mogelijk. Zie ook Bijlage 5 ('beleidsnotitie inhaalslag handhaving en legalisering illegale appartementen').

4.3 Handhaving

In elk bestemmingsplan is in de toelichting een paragraaf over 'handhaving' opgenomen. Zeker in het geval van meervoudige bewoning is handhaving van de regels belangrijk voor de doelstelling van de regels.

Het bestemmingsplan is bindend voor burgers, bedrijven, maatschappelijke instellingen en voor de overheid zelf. Het afdwingen van het naleven van het bestemmingsplan is, met behoud van ieders verantwoordelijkheid, in eerste instantie een taak van de gemeentelijke overheid. Er is aandacht besteed aan voorlichting met betrekking tot de consequenties die een gevolg zijn van het vaststellen van dit bestemmingsplan (en het eerder genomen voorbereidingsbesluit). Daarnaast is er veel aandacht voor een effectieve en doelgerichte controle op zaken die in het bestemmingsplan zijn geregeld. Dat is mede ingezet door het legalisatiebeleid en de ingezette handhaving van gevallen die niet voor legalisatie in aanmerking komen. Voor de controle en handhaving van dit paraplubestemmingsplan is samenwerking in brede zin een noodzaak. In het algemeen is een scala aan regelgeving van toepassing, zoals de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Wet milieubeheer, de Monumentenwet, de Provinciale Milieuverordening, de Algemene Plaatselijke Verordening, die samenwerking binnen de overheid noodzakelijk maakt. Op die manier kan het hoge ambitieniveau gestalte krijgen. Het zich niet houden aan de regels doet afbreuk aan de kwaliteit van leefomgeving; daadwerkelijke handhaving heeft voor de samenleving een belangrijke waarde. Tegen illegale situaties zal worden opgetreden.

Handhaving van het bestemmingsplan gebeurt bij de beoordelingen van aanvragen om een omgevingsvergunning (preventieve handhaving) en vervolgens bij controle van de verleende omgevingsvergunning, maar ook aan de hand van geconstateerde illegale situaties, klachten e.d. (repressieve handhaving).