| Plan: | 1e partiele herziening HMNO |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0406.BPHZRMTNO2008H01-VG01 |
Het gebied betreft de woningen aan de Griend en winkelcentrum Oostermeent.
Oostermeent
In winkelcentrum Oostermeent geldt als beleid dat het hoofdzakelijk bedoeld is voor winkels. Het is gewenst dat dit zo blijft. Het huidige bestemmingsplan laat in ondergeschikte mate ook functies toe zoals dienstverlening en horeca. De afgelopen periode zijn verschillende winkels als gevolg van het huidige economische klimaat verdwenen. De vraag van exploitanten naar horeca neemt toe, zo blijkt uit de ingediende exploitatieaanvragen en potentiële huurders van de ruimten in de Oostermeent aan het omgevingsloket. Om zeker te stellen dat het winkelcentrum ook die functie als zodanig houdt, is een verduidelijking in de voorschriften op dat punt raadzaam. Dit komt de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid van de ondernemers die er zitten of die zich daar willen vestigen ten goede. Ook is er daardoor meer waarborg voor het behoud van het voorzieningenniveau in dat deel van de gemeente.
Dit is in de voorschriften zo vertaald dat detailhandel op de begane grond zonder meer is toegestaan. Horeca in de categorie 1 en 2 is tot maximaal 10% van de bestemmingsvlakken en dienstverlening tot maximaal 20% van de bestemmingsvlakken toegestaan. Onder horeca 1 vallen bijvoorbeeld lunchrooms en broodjeszaken. Onder horeca 2 vallen ook café's, zo ook café Parrewijn. Het is vanuit een oogpunt van openbare orde niet gewenst dat zich midden in het winkelcentrum een café kan vestigen. De voorschriften zijn daarom zo opgesteld dat café Parrewijn positief is bestemd en ook met het vertrek daarvan kan een café daarvoor in de plaats komen. Het is echter niet mogelijk om midden in het winkelcentrum een café te vestigen.
Het zwaartepunt ligt, zoals gewenst, bij detailhandel (minimaal 70%). In aanmerking genomen het feit dat bij horeca een groter risico bestaat op overlast voor de bovengelegen woningen is dat aandeel beperkt tot 10%. De dienstverlening, waarbij gelet op het karakter van de functie veel minder risico op overlast voor de omwonenden ontstaat, is gemaximaliseerd op 20%.
Die verdeling in percentage winkels, horeca en dienstverlening is in overeenstemming met de huidige feitelijke situatie.
Griend
De woningen aan Griend worden omgeven door openbaar gebied en grenzen met de achtertuinen aan openbaar water. In het huidige bestemmingsplan geldt een terughoudend beleid voor het bouwen aan de waterkant. Tijdens een buitencontrole (als reactie op een klacht over een zonder vergunning gebouwd terras) is geconstateerd dat naast de gebouwde constructie ten behoeve van het gebruik als terras op meerdere plaatsen is gebouwd zonder benodigde vergunning. Het betreft bijvoorbeeld keerwanden die hoger zijn dan een meter en tuinschuurtjes. Het zijn situaties die ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Bovendien zijn met de in werking treding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de regels voor vergunningvrij bouwen verruimd. Het onverkort vasthouden aan het geldende bestemmingsplan treft daarom bij de woningen aan Griend geen doel.
Het nieuwe bestemmingsplan biedt daarom een verruimde regeling voor de bouw van een constructie ten behoeve van het gebruik als terras/vlonder (met het vereiste van een hek, een vereiste in het Bouwbesluit) en keerwanden die hoger zijn dan een meter.
Zowel winkelcentrum Oostermeent als de woningen aan Griend vallen onder de werking van het bestemmingsplan Huizermaat Noord Oost dat op 25 juni 2009 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het daarin neergelegde beleid is voor het merendeel van het plangebied nog steeds actueel en wordt daarom nog niet herzien.
Dit bestemmingsplan voorziet uitsluitend in een verduidelijking bij de Centrumbestemming en een verruiming van de bebouwingsmogelijkheden bij woningen aan Griend. Die woningen liggen in het stedelijk gebied. Van strijd met enig rijks- of provinciaal beleid is daarom geen sprake. In de welstandsnota 2012 zijn de verschillende niveaus van toetsing van omgevingsaanvragen geregeld. Voor winkelcentrum Oostermeent geldt een bijzonder welstandsniveau. Concrete plannen worden beoordeeld aan de hand van de eisen die in de welstandsnota zijn neergelegd.
Voor de woningen aan Griend geldt dat deze binnen een gebied vallen dat op basis van de welstandsnota 2012 nagenoeg welstandsvrij is met uitzondering van monumenten, erfafscheidingen, dakkapellen, dakhuisjes en reclame.
Het aangepaste bestemmingsplan voorziet in een verruiming van keerwanden en vlonders/terrassen, hiervoor gelden geen welstandseisen.
In aanmerking genomen dat dit bestemmingsplan voorziet in een verduidelijking van de voorschriften bij winkelcentrum de Oostermeent en een beperkt verruimd beleid voor het bouwen in de achtertuinen bij de woningen aan Griend is er geen sprake van negatieve consequenties op het gebied van verkeer, parkeren, wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, kabels en leidingen, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering,energie en duurzaamheid, ecologie, archeologie.
Zo ook voor wat betreft de waterhuishouding met dien verstande dat het Keur van het AGV van toepassing is, waarin, voor zover hier relevant, bepalingen zijn opgenomen over het onderhoud en gebruik van oevers.
Dit laat onverlet dat alle werken (zo ook vlonders) binnen beschermingszones van zowel primaire als secundaire watergangen op grond van de Keur vergunningplichtig zijn. Het water bij de woningen aan Griend is een primaire watergang. In dat geval geldt een vergunningplicht op grond van de Keur voor de zone 5 meter landinwaarts, gerekend vanaf de insteek van de oever.
De partiële herziening voorziet in een verduidelijking van de regels voor winkelcentrum Oostermeent (bestemming Centrum, artikel 5) en verruimde bebouwingsmogelijkheden in de achtertuinen van de woningen aan Griend. De regels bij de bestemming Tuin (artikel 13) zijn daarom aangepast, bestaande uit een aanvulling van de regels.
Bij de woningen aan Griend is een illegaal gebouwd terras aanleiding geweest een totaalopname te maken van de bebouwing in de achtertuinen. Zo bleek in een aantal situaties sprake te zijn van illegale bebouwing waarvoor is afgewogen of legalisering ruimtelijk aanvaardbaar is. De partiële herziening is het bevestigende antwoord op die vraag.
In winkelcentrum Oostermeent is de situatie in overeenstemming met het ruimtelijke beleid, in zoverre zijn er voor wat betreft de handhaving geen bijzondere acties nodig.
Bovendien geldt dat jaarlijks op basis van het gemeentelijk handhavingsbeleid omgevingsrecht een uitvoeringsprogramma wordt vastgesteld. Nieuwe handhavingsvraagstukken worden daarin meegenomen.
De partiële herziening voorziet uitsluitend in een verduidelijk van voorschriften en een verruiming van bebouwingsmogelijkheden bij de woning aan Griend. Het beleid van het geldende bestemmingsplan, het moederplan, blijft intact en dat heeft een consoliderend karakter. Er is daarom geen onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid gedaan. Een exploitatieplan is gelet op de aard van de herziening niet nodig.
De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt bepaald aan de hand van de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan.