Gebiedsontwikkeling rondom Nieuw-Balinge

1.3.1 Het munitiecomplex aan de Hoogeveenseweg 24

Het munitiecomplex heeft de bestemming "Maatschappelijk - Defensie" in het bestemmingsplan Buitengebied. De munitieopslag en daarbij behorende voorzieningen zijn specifiek in deze bestemming toegelaten. De munitieopslag is enkele jaren geleden beëindigd. De gewenste situatie voor deze locatie is een provinciaal depot voor historische bouwmaterialen met bijbehorende activiteiten. Deze functie is aanverwant aan de mogelijkheden vanuit de geldende bestemming, maar niet zonder meer mogelijk. Binnenplanse afwijking of wijziging voor de functie is ook niet mogelijk. Voor deze functiewijziging is een nieuwe bestemming noodzakelijk.

Op deze locatie zijn ook de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 2" en "Waarde - Archeologie 3" en de aanduiding 'milieuzone - hydrologische beïnvloeding' van toepassing. De betekenis hiervan is onder 1.3.2 uitgelegd.

1.3.2 De nieuwbouwlocatie van 7 woonhuizen aan de Haarweg

Deze locatie heeft in het geldende plan de bestemming "Natuur". Deze bestemming is bedoeld voor het behoud en de bescherming van de natuurgebieden en natuurwaarden. De bestemming maakt daarnaast de realisatie van nieuwe natuur, bosbouw, houtproductie en dergelijke mogelijk. Feitelijk zijn de gronden evenwel nog niet ingericht als natuur. De gewenste woonhuizen zijn bij recht niet toegestaan in deze bestemming. Ook biedt het bestemmingsplan hiervoor geen binnenplanse afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden.

Daarnaast zijn op delen van deze locatie nog dubbelbestemmingen van toepassing, namelijk "Waarde - Archeologie 2", "Waarde - Archeologie 3" en "Leiding - Gas". De dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie" zijn bedoeld voor het behoud van de mogelijk te verwachten archeologische waarden. In deze gronden zijn ontwikkelingen niet zonder meer mogelijk. Wanneer binnen de bestemming "Waarde - Archeologie 2" sprake is van ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en die dieper gaan dan 30 cm onder het maaiveld, moet middels een onderzoek aangetoond worden dat deze ontwikkelingen geen waarden schaden. Bij de bestemming "Waarde - Archeologie 3" zijn deze grenzen 100 m2 en 30 cm (zie ook paragraaf 4.8). De bestemming "Leiding - Gas" is bedoeld voor de bescherming van de in die gronden liggende hoofdgastransportleiding. De bestemming ligt op 5 meter aan weerszijden van de leiding. Activiteiten in deze zone zijn niet zonder meer toegestaan. Daarnaast is de veiligheid rond een dergelijke leiding van belang. Meer over de leiding en de gevolgen voor de woningbouwlocatie staat beschreven in paragraaf 4.5.

Tot slot is op deze locatie een aanduiding 'milieuzone - hydrologische beïnvloeding' van toepassing. Dergelijke gebieden zijn van belang voor de drinkwaterwinning, -productie en -distributie en voor de bescherming van de grondwaterkwaliteit. De invloed van de gewenste ontwikkelingen op dit gebied is beschreven in paragraaf 4.7.

1.3.3 De ruimte voor ruimte locatie aan de Verlengde Middenraai 23-25

De locatie Verlengde Middenraai 23-25 betreft een voormalig agrarisch bedrijf met twee (voormalige) bedrijfswoningen, dat in het kader van de ruimte voor ruimte-regeling omgezet wordt naar een woonfunctie. Voor deze locatie geldt nu de bestemming "Agrarisch met waarden - 1". De bedrijfslocatie is daarbij aangeduid met 'specifieke vorm van agrarisch - grondgebonden agrarisch bedrijf'. Het hoofddoel van de bestemming is gericht op een agrarisch gebruik, een gebruik als reguliere woning past daarom niet in deze bestemming.

Voor de omzetting van deze agrarische bestemming naar een woonbestemming in het kader van de ruimte voor ruimte-regeling is in de geldende bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiervan wordt in dit geval echter geen gebruik gemaakt, omdat de ontwikkeling op de locatie aan de Verlengde Middenraai 23-25 deel uitmaakt van de gehele gebiedsontwikkeling. Met de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen regels wordt voor zover mogelijk voor de gewenste ontwikkeling op deze locatie wel rekening gehouden.

Op een klein deel van deze locatie is de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" van toepassing. De locatie is wel volledig aangeduid met 'milieuzone - hydrologische beïnvloeding'. De betekenis hiervan is onder 1.3.2 uitgelegd.

1.3.4 De ruimte voor ruimte locatie aan de Hullenzandweg 19

Voor het perceel Hullenzandweg 19 geldt de bestemming "Natuur", de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" en de aanduiding 'milieuzone - hydrologische beïnvloeding'. De betekenis hiervan voor de woonfunctie is uitgelegd in paragraaf 1.3.2. De bestemming Natuur is per abuis op deze bestaande woning gelegd.

2.1.1 Concrete opgaven

Bij de gebiedsontwikkeling voor het Mantingerveld zijn meerdere concrete opgaven geformuleerd, waarbij de volgende voor het plangebied van dit bestemmingsplan van belang zijn:

• Het afronden van de natuuropgave Mantingerveld;
• Het zoeken naar een nieuwe duurzame functie met voornamelijk natuur voor het MMC;
• Het versterken van de leefbaarheid van Nieuw-Balinge door de concentratie van een aantal woonkavels, die vanwege sanering van overtollige bebouwing en binnen de algehele gebiedsontwikkeling mogelijk zijn gemaakt, op een verzamellocatie (woonlocatie).

De gehele gebiedsontwikkeling en het streven naar een kwaliteitsimpuls van het gebied vormt de basis voor de realisatie van de woonkavels op de verzamellocatie. Deze invulling heeft deels een relatie met de ruimte voor ruimte regeling die van toepassing is op sanering van overtollige en ontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, maar qua invulling vormt de ruimte voor ruimte regeling maar een deel van de onderbouwing voor de nieuwe woonkavels. Het gaat hier met name om het verplaatsen en beëindigen van enkele agrarische bedrijven in de nabije omgeving, waarmee ontsierende bebouwing wordt verwijderd.

Anderdeels is er sprake van het beëindigen van de opslag van munitie en het toekennen van een woonbestemming aan recreatiepark 'De Breistroeken'. Die beide ontwikkelingen hebben invloed op de kwaliteit van het gebied. De nieuwe woonlocatie is daarom mede bedoeld als onderdeel van de algehele kwaliteitsimpuls van het gebied en een verbetering van het leefklimaat rondom Nieuw-Balinge. De bouw van de zeven nieuwe woonhuizen heeft daarnaast een financiële relatie met het project, maar vormt in landschappelijk opzicht ook een versterking en afronding van het dorp Nieuw-Balinge aan de westzijde.

De bestuurders van Natuurmonumenten, de provincie Drenthe en de gemeente Midden-Drenthe hebben geconcludeerd dat een gezamenlijke aanpak van de opgaven zinvol is en tot betere resultaten leidt. Naar aanleiding daarvan is een Masterplan opgesteld, waarin de bovenstaande opgaven voor de gebiedsontwikkeling zijn uitgewerkt. In de volgende afbeelding is het plangebied van het Masterplan Nieuw-Balinge weergegeven.

Afbeelding 1: Plangebied Masterplan Nieuw-Balinge

Vanuit het Masterplan zijn voor dit bestemmingsplan het munitiemagazijncomplex (MMC) en de realisatie van de ecologische verbindingszone van belang. De uitgangspunten vanuit het Masterplan voor deze twee ontwikkelingen worden hierna beschreven.

2.1.2 Munitiemagazijncomplex

Het MMC ligt westelijk van het dorp Nieuw-Balinge. Het betreft een gebied van ongeveer 19 hectare groot, waarop 19 bunkers, een onderhoudsgebouw en een wachtgebouw bij de poort aanwezig zijn. Net buiten het terrein, aan weerszijden van de oprit, staan twee voormalige dienstwoningen.

Het munitiedepot is sinds december 2009 niet meer in functie. Het depot was niet langer nodig voor de opslag van munitie. In diezelfde tijd zijn meerdere depots gesloten. Het terrein is militair cultuurhistorisch interessant en inmiddels door de Rijksdienst aangewezen als Rijksmonument. Hiermee moet bij de herinrichting van dit gebied rekening worden gehouden.

Daarnaast grenst het terrein direct aan het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur) en aan Natura 2000-gebied. De nieuwe bestemming mag om die reden geen afbreuk doen aan de natuurlijke kwaliteit van de natuurgebieden.

De herontwikkeling kan tot slot bijdragen aan de leefbaarheid van het Drentse platteland door gewenste functies te huisvesten in de bunkers en de andere panden op het terrein.

2.1.3 Realisatie ecologische verbindingszone

Het agrarisch bedrijf aan de Verlengde Middenraai 23-25 is inmiddels verplaatst naar een locatie aan de andere zijde van Nieuw-Balinge. Met de verplaatsing wordt het mogelijk om ter plaatse een belangrijke aansluiting van de ecologische hoofdstructuur te realiseren. Daarmee kan de natuuropgave van het Mantingerveld worden afgerond.

Vanuit de verplaatsing van het bedrijf kunnen vanwege de ruimte voor ruimte regeling opbrengsten gegenereerd worden voor nieuwe woonhuizen . De sloop van de bedrijfsopstallen levert een oppervlakte op die gebruikt kan worden voor de woonlocatie. De twee bedrijfswoningen worden daarbij omgezet naar reguliere woningen. Buiten deze woonkavels om is ruimte voor de inrichting van de percelen voor de gewenste natuur.

2.2.1 MMC aan de Hoogeveenseweg 24

Uitgangspunt voor de herontwikkeling van het MMC is het behoud van de grondgedekte bunkers, het wachtgebouw en het onderhoudsgebouw op het terrein. Dit vanwege de gave staat waarin ze verkeren en de hoge waardering die ze krijgen, wat heeft geleid tot de aanwijzing als rijksmonument. Daarnaast blijven ook de bestaande dienstwoning(en) en het kantoor behouden.

Het behoud van de gebouwen is alleen te realiseren wanneer de gebouwen een nieuwe functie krijgen. Hiervoor zijn verschillende voorstellen geweest. Uiteindelijk is gekozen om in de te behouden bebouwing het provinciaal depot voor historische bouwmaterialen te realiseren. Daarmee behoudt het terrein een opslagfunctie, waaraan geen veiligheidsrisico's voor de omgeving meer verbonden zijn. De bedoeling is ook om vanaf het terrein voorlichting te geven over het behoud en de ontwikkeling van karakteristieke/monumentale panden in Drenthe, opleidingen en werken in de bouw, installatie en verduurzaming met betrekking tot waardevolle bebouwing.

Op het MMC zijn (in de noordwesthoek) verder nog twee dienstwoningen en een kantoor aanwezig. Het kantoor blijft in die hoedanigheid behouden. Van de twee dienstwoningen wordt één dienstwoning omgevormd tot een reguliere woning. De andere dienstwoning, die op dit moment niet als dienstwoning wordt gebruikt, behoudt zijn functie als dienstwoning voor de toekomst, maar dan ten behoeve van de nieuwe opslagfunctie.

Het terrein wordt ook gebruikt voor vrijwilligers van Natuurmonumenten, die werkzaamheden en monitoring uitvoeren in de natuurgebieden. Binnen het terrein is ruimte aanwezig voor het bijeen komen van de vrijwilligers en het houden van werkbesprekingen. Daarnaast wordt het terrein ook benut voor educatieve doeleinden.

Naast de nieuwe functies van de bebouwing en het terrein, krijgt het terrein een natuurfunctie. Dit als bijdrage voor de afronding van de natuuropgave van het Mantingerveld. Dit bestemmingsplan maakt de gewenste nieuwe functies van het MMC mogelijk. Het terrein krijgt daarvoor een specifieke passende bestemming, met daarbij horende aanduidingen.

2.2.2 Locatie Verlengde Middenraai 23-25

Het agrarisch bedrijf aan de Verlengde Middenraai 23-25 is verplaatst naar de oostzijde van Nieuw-Balinge. Het bedrijfsperceel met daarbij horende gronden is hierdoor vrijgekomen voor herontwikkeling, waarbij een groot deel van de gronden herontwikkeld wordt naar natuur. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De gesloopte bebouwing wordt op de nieuwe woonlocatie aan de Haarweg (zie paragraaf 2.2.4) vervangen door woningbouw. Op het voormalige bedrijfsperceel blijven de twee bedrijfswoningen gehandhaafd; dit worden reguliere woningen.

Met betrekking tot de juridisch-planologische mogelijkheden voor de woonpercelen in deze locatie worden de regels van de bestemming "Wonen" van het bestemmingsplan Buitengebied Midden-Drenthe in hoofdzaak van toepassing. De toelichting op de bestemming Wonen is opgenomen in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Aan weerszijden van de woonhuizen wordt binnen het plangebied ook natuur gerealiseerd. Het gaat daarbij om 5 ha natuurgebied aan de noord- en 5 ha aan de zuidzijde van de woningen. Met de aanleg van de natuur kan voldaan worden aan het uitgangspunt voor de vervolmaking van het natuurnetwerk. Het beheer van de twee natuurgebieden op deze locatie kan worden uitgeoefend worden door de nieuwe eigenaren.

2.2.3 Locatie Hullenzandweg 19

Op de locatie Hullenzandweg 19 was voorheen een agrarisch bedrijf aanwezig. Dit bedrijf is niet meer als dusdanig in functie, op het perceel staat al langere tijd een reguliere woning met bijbehorende bouwwerken. Op het perceel is per abuis in het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming Natuur gelegd. In dit bestemmingsplan wordt de bestemming Wonen terug gelegd op het deel van het perceel waar de voormalige bedrijfswoning staat. Deze bedrijfswoning krijgt hiermee de functie van een reguliere woning. De regels van de bestemming Wonen uit het bestemmingsplan Buitengebied Midden-Drenthe worden in hoofdzaak van toepassing op dit perceel. De nog aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing wordt hier, net als op het perceel Verlengde Middenraai 23-25, gesloopt. De gesloopte bebouwing wordt op de locatie aan de Haarweg gecompenseerd in woningbouw.

Buiten de woonkavel om, behoudt de rest van het voormalige bedrijfsperceel de bestemming Natuur. Hiermee draagt het bij aan de gewenste realisatie van het natuurnetwerk.

2.2.4 Nieuwbouwlocatie aan de Haarweg

Binnen de gehele gebiedsontwikkeling en de daaraan gerelateerde ontwikkelingen gericht op kwaliteitsverbetering zoals genoemd in 2.1, waaronder De Breistroeken, de ruimte voor ruimtelocaties Verlengde Middenraai 23-25 en Hullenzandweg 19 (zie ook hoofdstuk 3), is er ruimte gevonden om zeven woonhuizen terug te bouwen. Voor de haalbaarheid van deze woningbouw is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Het wensbeeld uit het haalbaarheidsonderzoek is de basis geweest voor het voor de locatie opgestelde ruimtekwaliteitsplan (rkp) Mantingerveld Nieuw-Balinge. Het rkp geeft een ruimtelijk en architectonisch kader voor de toekomstige inrichting van het gebied. Het vormt de basis voor de juridische regeling voor dit plandeel. Dit rkp is opgenomen in bijlage 1 en wordt als wijziging van de welstandsnota vastgesteld.

Het rkp geeft de uitgangspunten vanuit landschap en stedenbouw. Daarbij worden uitspraken gedaan met betrekking tot de inpassing in het landschap, de relatie met de gasleiding die over het terrein loopt, de geluidsgrens wegverkeerslawaai vanaf de Haarweg, de positie van de woonhuizen en bijbehorende bouwwerken op de kavels, de oriëntatie van de woonhuizen op het landschap en de vorm van de gebouwen en andere bouwwerken. De volgende uitgangspunten zijn van belang voor dit bestemmingsplan:

• De kavels (1.500 m2) bestaan uit bouwgrond en tuin.
• De ligging en oriëntatie van de kavels vindt plaats zoals opgenomen in het rkp.
• Rondom de kavels vindt landschappelijke inpassing plaats door aanleg van bos.
• Binnen de contour van de voorkeursgrenswaarde van de Haarweg (67 m vanuit het hart van die weg) worden geen hoofdgebouwen (woonhuizen) mogelijk gemaakt.
• De hoofdgebouwen komen niet binnen de beschermingszone rond de hoofdgastransportleiding (zie ook 1.3.2).
• De hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken moeten in het bouwvlak worden gebouwd.
• In de tuin, buiten het bouwvlak, mogen alleen vergunningvrije bouwwerken worden gebouwd.
• De kaprichting van de hoofdgebouwen is ongeveer oost-west en gericht op een specifiek punt in het landschap (zie ook het rkp).

De uitgangspunten met betrekking tot de locatie, plaatsing en oriëntatie zijn weergegeven in de volgende afbeelding, waarin het landschapsplan is opgenomen.

Landschapsplan

Voor de bebouwing zijn de volgende uitgangspunten opgenomen in het rkp:

• De totale oppervlakte van het woonhuis inclusief alle (vergunningvrije) bijbehorende bouwwerken bedraagt ten minste 100 m2 en ten hoogste 350 m2.
• De bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter.
• Bij ieder woonhuis mogen ten hoogste 2 bijbehorende bouwwerken komen.
• De kaprichting van een bijbehorend bouwwerk staat haaks op of is gelijk aan die van het hoofdgebouw.

Met betrekking tot de beeldkwaliteitseisen en toetsingscriteria vanuit welstand geeft het rkp aanvullende aanwijzingen. Deze hebben geen directe invloed op de regeling in dit bestemmingsplan en worden daarom hier niet verder toegelicht.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Grote delen van het plangebied zijn in het SVIR aangewezen als 'herijkt Natuurnetwerk Nederland (NNN)'. Het herijkte nationale NNN is de belangrijkste Nederlandse bijdrage aan het keren van de internationale achteruitgang van biodiversiteit. De mogelijkheid voor soorten om zich tussen natuurgebieden te verplaatsen, wordt vooral gerealiseerd via landbouwgebied en ander particulier beheerd groengebied. De natuur in het NNN blijft goed beschermd met een ‘nee, tenzij’-regime.

Binnen het NNN zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels NNN zijn uitgewerkt (NNN-saldobenadering, herbegrenzen NNN, compensatie), blijven hierbij overeind.

De effecten van de gewenste ontwikkelingen op het genoemde gebied zijn opgenomen in paragraaf 4.4. Het plan raakt verder geen nationale belangen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Over het gebied ligt een radarverstoringsgebied, waarbij een hoogtebeperking voor bouwwerken van 136 m t.o.v. NAP geldt. De bouwwerken die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, blijven hier ruim onder en geven daarom geen beperkingen voor de radars.

Oostelijk langs Nieuw Balinge is een voorkeurstracé voor buisleidingen opgenomen. Dit betreft een reserveringszone voor de aanleg van nieuwe (grootschalige) buisleidingstroken. De leidingen en reservergingszone liggen niet over het plangebied en hebben daarom op dit moment geen invloed op de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

3.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' toegevoegd.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

In het plangebied is sprake van kleinschalige woningbouw gedeeltelijk op basis van de ruimte voor ruimte regeling. Daarbij wordt bestaande bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Uit jurisprudentie mag worden begrepen dat ontwikkelingen met kleinschalige woningbouw (< 10 woonhuizen) niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast gaat het in dit bestemmingsplan vooral om de realisatie van nieuwe natuur, worden 7 nieuwe woningen gebouwd en worden 4 bestaande bedrijfswoningen omgevormd naar reguliere woningen. Op grond hiervan is sprake van een kleinschalige nieuwontwikkelingslocatie voor woningbouw, waarbij geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een verdere toetsing aan de ladder is niet nodig.

3.1.4 Rijksmonument

De voormalige militaire opslagplaats is aangewezen als rijksmonument. Zowel het terrein, als de bunkers, het wachtgebouw en het onderhoudsgebouw zijn de monumentale status toegewezen. Onroerende zaken die uniek en waardevol zijn voor Nederland, bijvoorbeeld vanwege hun schoonheid of hun wetenschappelijke of cultuurhistorische betekenis, kunnen de status van rijksmonument krijgen. De aanwijzing gebeurt daarbij aan de hand van waarderingscriteria.

3.2.1 Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe

Uit de omvangrijke tekst van de actualisatie van de provinciale omgevingsvisie is een beleidsvoornemen van de provincie aangehaald die expliciet van toepassing is op de voorgenomen woonlocatie in dit plan.

Op basis van het provinciaal beleid is losse woningbouw in het buitengebied in beginsel niet toegelaten. Hierop bestaat een uitzondering als het gaat om het creëren van bijzondere woonmilieus (paragraaf 5.1.5. van de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe, 2 juli 2014). De provincie daagt gemeenten uit om nieuwe wooncepten te ontwikkelen met meer ruimte voor experimentele architectuur. De provincie wil nieuwe, kleinschalige woonmilieus laten ontwikkelen die passen bij de kwaliteiten en behoeften in een bepaald gebied. Het landschappelijk kader van zo'n woonmilieu moet aansluiten bij de kernkwaliteiten van het gebied. Daarbij moeten ook andere functies worden verbeterd, zoals het realiseren van een water- en natuuropgave. De woonlocatie in dit bestemmingsplan past naadloos in dit beleidsvoornemen van de provincie. De woonlocatie vloeit voort uit een grootschalige gebiedsontwikkeling, waarbij naast de water- en natuuropgave gestreefd wordt naar een algehele kwaliteitsimpuls voor het gebied. Het wonen in de natuur, gebaseerd op een specifiek beeldkwaliteitskader, leidt tot een bijzondere woonlocatie, die aansluit op de kernkwaliteiten van het gebied.

3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (POV)

De Provinciale Omgevingsverordening Drenthe (POV) is een belangrijk instrument om het omgevingsbeleid, zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie Drenthe, uit te voeren. De geconsolideerde versie van de verordening is vastgesteld op 12 januari 2016.

In de verordening is in artikel 3.7 'werken met kernkwaliteiten', vastgelegd dat, indien bij een ruimtelijk plan kernkwaliteiten betrokken zijn, in het ruimtelijk plan uiteengezet wordt dat met het desbetreffende plan wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de Omgevingsvisie. In de verordening is verder opgenomen dat een ruimtelijk plan geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk maakt die deze kernkwaliteiten significant aantasten.

Onder kernkwaliteiten worden de kwaliteiten verstaan die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Met dit bestemmingsplan wordt een aantal kernkwaliteiten uit de Provinciale Omgevingsverordening geraakt. Het beleid van de kernkwaliteiten is omschreven in de Omgevingsvisie. Voor het plangebied zijn de volgende kernkwaliteiten van toepassing:

• 1. Aardkundige waarden

Over het zuidelijk deel van het MMC geldt een hoog beschermingsniveau. Het beleid is gericht op beschermen en eisen stellen. Dit betekent dat ontwikkelingen alleen worden toegestaan als aardkundige kwaliteiten en kenmerken worden behouden. De verantwoording hiervan is opgenomen in paragraaf 4.8.

• 2. Cultuurhistorie

Over het gehele plangebied is voor deze kernkwaliteit het 'beleid respecteren' van toepassing. De provincie richt zich daarbij op het waarborgen van de cultuurhistorische samenhang voor de toekomst. De initiatiefnemers hebben de verantwoordelijkheid om de cultuurhistorische hoofdstructuur als inspiratiebron te benutten. De plannen en initiatieven worden daarop beoordeeld. Hoe de gewenste ontwikkelingen zich verhouden tot de kernkwaliteit cultuurhistorie is beschreven in paragraaf 4.9.

• 3. Landschap

Over het grootste deel van het plangebied is het 'Esdorpenlandschap' van toepassing. Over het zuidelijk deel van het MMC en de locatie Verlengde Middenraai 23-25 is het landschapstype 'Veenkoloniën' opgenomen. Bij ontwikkelingen is het belangrijk de landschapskenmerken te respecteren. Met de realisatie van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied worden de kenmerken van de genoemde landschapstypen niet aangetast. De landschappen worden juist gerespecteerd of zelfs versterkt. Dit is nader onderbouwd in hoofdstuk 2.

• 4. Rust

Over het zuidelijk deel van het MMC is binnen deze kernkwaliteit Natura 2000 aangewezen. Voor de aangewezen Natura 2000-gebieden is het beleid gericht op het behouden van duisternis. Deze gebieden hebben de hoogste bescherming. Langs het plangebied loopt de provinciale weg N374 (westelijk langs de locatie MMC). Hierdoor wordt potentieel lichthinder veroorzaakt. Dat betreft evenwel een bestaande situatie, die geen deel van dit bestemmingsplan uitmaakt.

• 5. Natuur

Vrijwel het gehele gebied is aangeduid als NNN. De ruimte voor ruimtelocatie voor de 7 nieuwe woonhuizen is buiten dit gebied gehouden. De begrensde NNN is een instrument voor het behoud en de versterking van de biodiversiteit. De effecten van de ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden is nader onderbouwt in paragraaf 4.4.

3.3.1 Structuurvisie Midden-Drenthe - Platteland leeft!

De gemeente Midden-Drenthe heeft in 2012 de structuurvisie Midden-Drenthe "Platteland leeft!" vastgesteld. Deze visie geeft op hoofdlijnen richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2030 en vormt daarmee het kader voor de integrale afweging van concrete ruimtelijke beslissingen.

De gemeente zet in op de pijlers wonen, landbouw, natuur en recreatie. Ontwikkelingen in het landschap zijn mogelijk, maar moeten passen binnen de schaal van het omliggende landschap. Het moet daarnaast bijdragen aan de levendigheid van de dorpen en buurten. De gemeente zet daarnaast in op ruimte voor de natuur, waarbij de nadruk ligt om de ontbrekende schakels in het Natuurnetwerk Nederland in te vullen met waardevolle natuur. Dit draagt bij aan een levendig platteland.

De gehele gebiedsontwikkeling bij Nieuw-Balinge en de in dit plangebied gewenste ontwikkelingen passen goed binnen het beleid vanuit de structuurvisie. De natuurontwikkeling en de gewenste nieuwe functies in en rond het plangebied bieden een positieve bijdrage aan de levendigheid van het platteland rond Nieuw-Balinge. De bewoners van de nieuwe woonhuizen leveren een bijdrage aan de levendigheid van het dorp Nieuw-Balinge.

3.3.2 Woonplan 2012-2020

Het Woonplan is een uitwerking van het Visiedocument Wonen dat op 28 januari 2010 door de gemeenteraad is vastgesteld en geeft het woonbeleid voor de komende jaren weer (2012-2020).

Voor het plangebied en haar omgeving is geen locatiespecifiek beleid opgenomen. Wel zijn algemene uitgangspunten opgenomen. Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied zijn de volgende aspecten van toepassing:

• Nieuwbouw sluit aan op de woningbehoefte, waarbij flexibiliteit geboden wordt in tijd en doelgroep (= levensbestendig bouwen).

Bij de nieuwbouw in het plangebied gaat het om vrijstaande woonhuizen. Deze woonhuizen kunnen levensloopbestendig gemaakt worden door in de woonhuizen hiervoor voorzieningen te treffen. De gewenste ontwikkelingen staan dit niet in de weg.

• Nieuwbouw van woningen ter compensatie van een bedrijfsbeëindiging in een grootschalig landbouwgebied, in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling, kan plaatsvinden in het nieuwe buurtschap of bij één van de andere kernen.

In het plangebied is op de verschillende locaties sprake van de toepassing van de ruimte voor ruimteregeling. Bij de locatie aan de Haarweg wordt een nieuwe woonlocatie tegen de kern Nieuw-Balinge gerealiseerd. Deze zeven woonhuizen kunnen deels worden gerealiseerd vanwege de sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op de locaties Verlengde Middenraai 23-25 en Hullenzandweg 19. Bij de locatie aan de Verlengde Middenraai 23-25 gaat het om de wijziging van twee bedrijfswoningen in twee reguliere woningen. De locatie aan de Hullenzandweg 19 betreft de omvorming van de bedrijfswoning naar één reguliere woning. Op het terrein van het MMC wordt een voormalige dienstwoning omgevormd tot reguliere woning. De andere dienstwoning blijft daar als dusdanig behouden.

De achterliggende gedachte hierbij is dat een goed woonmilieu zorgt voor leefbaarheid in de kernen. De gewenste ontwikkelingen passen goed in het woonbeleid en dragen op die manier bij aan een verbetering van de leefbaarheid in en rond het plangebied, waaronder de kern Nieuw-Balinge.

3.3.3 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) 2012-2020

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan is een strategisch beleidsdocument ten behoeve van het verkeers- en vervoersbeleid. Het is een visiedocument waarin het verkeer- en vervoersbeleid van de Gemeente binnen een bepaalde tijdsperiode wordt omschreven.

Concreet geeft het GVVP geen aanwijzingen voor het plangebied en de omgeving ervan. Algemeen is het parkeerbeleid van belang. De gemeente geeft aan dat het belangrijk is bij nieuwe plannen rekening te houden met voldoende parkeergelegenheid. Dit om overlast voor de omgeving te voorkomen. Met betrekking tot de realisatie van voldoende parkeergelegenheid wordt gerekend met de parkeerrichtlijnen van het CROW. De gevolgen van de gewenste ontwikkelingen met betrekking tot het gestelde beleid zijn nader uitgewerkt in paragraaf 4.10.

Met betrekking tot het thema bereikbaarheid zijn verschillende wegtypen aangegeven: stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen A en B. Een onderscheid wordt daarbij gemaakt in buiten en binnen de kom. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt volledig buiten de kom. Langs het gebied loopt de provinciale weg N374 (Hoogeveenseweg): een stroomweg. De overige wegen rond het plangebied vallen onder de erftoegangswegen. Voor de gemeente zijn in het GVVP concrete projecten opgenomen, waaronder het instellen van 60 km/uur zones op wegen buiten de kom. Direct rond het plangebied heeft dit al plaatsgevonden.

3.3.4 Landschapsbeleidsplan Midden-Drenthe 2012

Het landschapsbeleidsplan geeft de visie van de gemeente Midden-Drenthe op het landschap. De gemeente heeft in dit Landschapsbeleidsplan gekozen voor de volgende uitgangspunten:

• het streven naar het behouden, herstellen en versterken en zo nodig vernieuwen van de landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied van Midden-Drenthe.
• De structuurvisie van de provincie Drenthe heeft als speerpunten landbouw, natuur en recreatie. De speerpunten natuur en recreatie kunnen elkaar versterken, hier liggen kansen voor de gemeente Midden-Drenthe.
• Dit alles wordt afgestemd op de bestaande functies in het buitengebied.

Basis voor de landschapsvisie is de tweedeling in het hoge landschap op het plateau en het lage landschap van de rand. Deze tweedeling is bepalend voor de ruimtelijke en ecologische kwaliteiten in Midden-Drenthe en is richtinggevend voor de visie op de toekomst. Binnen deze tweedeling zijn verschillende landschapstypen aangewezen. Voor het plangebied zijn daarbij het esdorpenlandschap en hoogveenontginningen van belang. Het doel van het landschapsbeleidsplan is het behoud en de versterking van de karakteristieken die bij de verschillende landschapstypen horen.

Het veenkoloniale landschap van Nieuw-Balinge heeft een kleinschalig karakter. In aansluiting hierop is ruimte voor de aanleg van kleinschalig nieuw inheems bos of productiebos. Hierdoor wordt de landschappelijke karakteristiek versterkt. De wijken blijven belangrijke zichtlijnen in het gebied. Hoe hiermee omgegaan is bij de gewenste ontwikkelingen in het plangebied, staat beschreven in hoofdstuk 2 en het ruimtekwaliteitsplan in bijlage 1 bij deze toelichting.

Het bestemmingsplan regelt waar nodig en mogelijk de gewenste landschappelijke inpassing van de gewenste ontwikkelingen.

3.3.5 Welstandsnota 2011

In 2011 is de Welstandsnota van de gemeente Midden-Drenthe vastgesteld. Met de welstandsnota geeft de gemeente invulling aan de visie op de gemeente Midden-Drenthe, zoals die onder meer is vastgelegd in de Structuurvisie Midden-Drenthe - Platteland leeft! Het gaat de gemeente om de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. In de welstandsnota gaat het daarbij om de relatie tussen de bebouwing en de omgeving. De welstandsnota regelt alleen de welstandsaspecten van een bouwwerk. Een vergunning kan daarom op andere aspecten, zoals bestemmingsplan of bouwbesluit, alsnog afgewezen worden.

Voor de woonlocatie aan de Haarweg wordt het ruimtekwaliteitsplan (bijlage 1) als wijziging van de welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota is daarom niet van toepassing op die locatie. Wel geldt deze voor de locaties MMC, Verlengde Middenraai 23-25 en Hullenzandweg 19. In de nota heeft de gemeente algemene uitgangspunten geformuleerd voor de bebouwing en omgeving, de vormgeving van de bebouwing, de aankleding van de bebouwing en voor overige bepalingen. Voor de genoemde locaties is in dit bestemmingsplan waar nodig en mogelijk rekening gehouden met de in de welstandsnota opgenomen uitgangspunten. Dit vertaalt zich in onder meer de bouwregels van de bestemming Wonen.

4.4.1 Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt deel uit van het door de provincie aangewezen Natuurnetwerk Nederland (NNN). Direct aan de verschillende locaties van het plangebied grenst het Natura 2000-gebied Mantingerzand. De beoogde ontwikkeling in het plangebied is deels gericht op de ontwikkeling van natuur ter aanvulling van de aanwezige natuurgebieden. Daarnaast worden woonhuizen gerealiseerd die effecten kunnen hebben op de natuurgebieden.

De wijziging van de functie van het MMC heeft invloed op het aantal verkeersbewegingen door het gebied. Van de verkeersbewegingen ten tijde van de munitieopslag zijn geen exacte gegevens bekend. Wel was sprake van meerdere verkeersbewegingen per dag. In de nieuwe situatie is de verwachting dat na het startjaar met wat extra verkeersbewegingen als gevolg van bouwactiviteiten en aanvoer van materialen, er sprake zal zijn van circa 300 verkeersbewegingen per jaar. Die verkeersbewegingen zullen in hoofdzaak ontstaan vanwege de mensen die op of vanaf de locatie werken of materiaal komen brengen.

Het aantal verkeersbewegingen, vooral zwaar verkeer, neemt derhalve af. Hierdoor vindt er geen toename plaats van stikstofuitstoot op de natuurgebieden. Daarmee is er geen sprake van een negatief effect op de kwaliteit van de natuurgebieden.

4.4.2 Soortenbescherming

Door de ligging nabij de beschermde natuurgebieden is de aanwezigheid van beschermde soorten niet uit te sluiten. De mogelijke aanwezigheid van deze soorten en de effecten van de gewenste ontwikkeling op deze soorten is nader onderzocht. In de ecologische quickscan die is opgenomen in bijlage 2 zijn de woningbouwlocatie en het voormalige munitiedepot onderzocht. Gebleken is dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ruimtelijke wijzigingen. De aanbevelingen met betrekking tot de zorgplicht en de relatie met het broedseizoen worden in acht genomen.

Verlengde Middenraai 23-25

Door de verplaatsing van het agrarische bedrijf ontstaat voor de omliggende natuurgebieden een verbetering. Deze verbetering is een resultaat van een vermindering van de uitstoot van stikstof op de natuurgebieden. De bedrijfsfunctie wordt ter plaatse vervangen door een woon- en natuurfunctie. Daarnaast neemt het aantal verkeersbewegingen met zwaar verkeer van en naar deze locatie af. Een nadere toelichting van de uitstoot van wegverkeer is opgenomen in paragraaf 4.6.

Door Eco Reest is een verkennend onderzoek Flora- en faunawet (151318) uitgevoerd. De bestaande bebouwing en beplanting is geschikt als verplaatsingsroute, foerageergebied of verblijfsgebied voor beschermde soorten, blijkt uit het onderzoek. Daarbij gaat het om de kerkuil, de steenmarter en vleermuizen. Daarnaast komen in de gebouwen algemeen voorkomende broedvogels voor.

Bij de sloop van de bebouwing en het verwijderen van beplanting moet voorkomen worden dat deze soorten gestoord worden en verplaatsingsroutes en rust- en verblijfplaatsen vernield worden. Voor de marter moet daarbij rekening worden gehouden met de goedgekeurde gedragscode. Eventueel is het mogelijk een ontheffing van de Flora- en faunawet te vragen. Voor de broedvogels moeten werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden. De werkzaamheden vinden over het algemeen overdag plaats. Wanneer de werkzaamheden na zonsondergang plaatsvinden moet het gebruik van kunstlicht, in verband met de vleermuizen, zo veel mogelijk worden voorkomen.

Hullenzandweg 19

Voor deze locatie heeft Eco Reest een verkennend onderzoek Flora- en faunwet en een voortoets Natuurbeschermingswet (151521) uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de gewenste ontwikkeling op deze locatie geen negatieve effecten heeft op de kwalificerende soorten of habitats van het Natura 2000-gebied Mantingerzand. Een nader onderzoek is niet nodig.

De onderzoekslocatie is geschikt voor de steenmarter en in de bebouwing zijn meerdere nesten van broedvogels (waaronder boerenzwaluw) aangetroffen. Bij de sloop van de gebouwen moet voorkomen worden dat deze soorten gestoord worden en rust- en verblijfplaatsen vernield worden. Voor de marter moet daarbij rekening worden gehouden met de goedgekeurde gedragscode. Eventueel is het mogelijk een ontheffing van de Flora- en faunawet te vragen. Voor de broedvogels moeten werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden.

Algemene zorgplicht

De zorgplicht geldt altijd. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk voorkomen moeten worden. De zorgplicht geldt voor alle planten en dieren, beschermd of niet.

4.7.1 Watertoets

Het plan is via de digitale watertoets ingediend bij het waterschap. Het wateradvies is opgedeeld in vier wateradvies, aangezien het plan voorziet in vier deelgebieden die niet aan elkaar grenzen. De wateradviezen voor de vier deellocaties zijn gevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Voor de deellocaties Hullerzandweg 19, Verlengde Middenraai 25 en het voormalige munitiedepot geldt dat de korte procedure gevolgd kan worden. Dit betekent dat de standaard waterparagraaf op deze deelgebieden van toepassing is. Deze standaard waterparagraaf voor deze drie deelgebieden is opgenomen in respectievelijk bijlage 5, 7 en 8 bij deze toelichting.

Voor de locatie Haarweg geldt de normale procedure. Dit betekent dat de uitgangspunten genoemd in het wateradvies (bijlage 6) moeten worden verwerkt in het plan.

4.7.2 Onderzoek

MMC aan de Hoogeveenseweg 24

Op deze locatie is in de huidige situatie een voormalig munitiemagazijncomplex gelegen. Tussen de opslagbunkers en bebouwing zijn rijwegen gelegen. Het overgrote deel van het gebied is onverhard en groen ingericht. In dit deel van het plangebied bevinden zich geen watergangen, waterkeringen of overige waterhuishoudkundig relevante zaken.

Op dit terrein zullen de bestaande gebouwen een nieuwe functie krijgen. Qua bebouwing en verharding op het terrein verandert hierdoor niets. Daarnaast zal een van de dienstwoningen worden herbestemd tot reguliere woning. De situatie met betrekking tot de waterhuishouding verandert hierdoor niet.

Locatie Verlengde Middenraai 23-25

Op deze locatie worden de bestaande agrarische bedrijfsopstallen gesloopt. De bedrijfswoningen worden herbestemd tot reguliere woonhuizen. Waterhuishoudkundig gezien verbetert de situatie daardoor, aangezien hemelwater meer mogelijkheden krijgt om op natuurlijke wijze in de ondergrond te infiltreren. De zone ten noorden en en ten zuiden van Verlengde Middenraai 23-25 wordt ingericht als natuur. Ter plaatse bevinden zich enkele watergangen. Voor zover nu bekend blijven deze behouden. In dit deel van het plangebied bevinden zich geen waterkeringen of overige waterhuishoudkundig relevante zaken.

Locatie Hullenzandweg 19

Op deze locatie geldt waterhuishoudkundig gezien hetzelfde als voor de locatie Middenraai 23-25. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Dit levert een positieve bijdrage op aan de plaatselijke waterhuishouding. In het plangebied bevinden zich geen watergangen, waterkeringen of overige waterhuishoudkundig relevante zaken.

Nieuwbouwlocatie Haarweg

Op deze locatie zullen 7 woonhuizen worden gerealiseerd met een toerit vanaf de Haarweg. In de huidige situatie is dit deelgebied volledig onverhard. Door de woningbouw zal het verharde oppervlak toenemen met circa 4000 m². Dit betreft het totaal van nieuwe bebouwing en nieuwe terreinverhardingen. In dit deel van het plangebied bevinden zich geen watergangen, waterkeringen of overige waterhuishoudkundig relevante zaken.

(grond)Wateroverlast

Een toename van verharde oppervlakten op de locatie Haarweg leidt in tot een compensatieplicht. De afname van verhardingen op de andere locaties mag daarbij niet in mindering worden gebracht. In beginsel geldt daarom een compensatiepercentage van 10%. Bij een toename aan verharde oppervlakken van 4000 m² geldt een compensatieopgave van 400 m².

In het wateradvies geeft het waterschap aan om dit te compenseren in open water, dat in verbinding staat met overig oppervlaktewater (niet - geisoleerde watergangen). Aangezien in het plangebied geen verbinding kan worden gemaakt met overig oppervlaktewater in de directe omgeving. Daarom wordt ingezet op infiltratie van hemelwater in de natuurzone ten westen van de beoogde bebouwing. Alhier wordt de bodem integraal verlaagd en worden enkele poelen aangelegd. In deze zone kan hemelwater tijdelijk worden geborgen en infiltreren in de ondergrond.

Om wateroverlast en grondwateroverlast rond de bebouwing te voorkomen adviseert het waterschap om de bebouwing op voldoende hoogte aan te leggen. Het waterschap adviseert een aanleghoogte van ten minste 30 cm boven straatpeil. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

Waterkwaliteit en ecologie

Bij de ontwikkeling wordt hemelwater niet afgevoerd via de riolering maar ter plaatse in de ondergrond gebracht. Onnodige riooloverstorten worden hiermee voorkomen. Er worden geen uitlogende bouwmaterialen toegepast. Daarom mag ervan uit worden gegaan dat het afvloeiende hemelwater schoon is en probleemloos in het milieu kan worden gebracht.

Riolering

ten behoeve van de ontwikkelig wordt een vuilwaterriolering aangelgd. De afvoer van afvalwater (DWA) gebeurt via dit systeem. Hemelwater zal niet via de riolering worden afgevoerd.

Watervoorziening

De ontwikkeling heeft geen invloed op de grond- en oppervlaktewaterpeilen. Zo worden grond- en oppervlaktewaterpeilen niet (structureel) verhoogd of verlaagd. Door het hemelwater te laten infiltreren in de ondergrond, wordt gebiedseigen water zoveel mogelijk behouden, mede ten behoeve van de aangrenzende natuur.

Verdroging/ vernatting

In de planvorming wordt hemelwater niet afgevoerd maar ter plaatse in de ondergrond gebracht. In die zin wordt bijgedragen aan een zo natuurlijk mogelijk watersysteem waarbij verdroging wordt tegengegaan.

4.7.3 Conclusie

PM Invullen na het nog te ontvangen wateradvies van het waterschap.

4.10.1 Verkeersaantrekkende werking

De voorgenomen nieuwe woonhuizen brengen een bepaalde verkeersaantrekkende werking met zich mee. Het verwijderen van het munitiedepot zorgt echter voor een sterkere daling van het aantal verkeersbewegingen dan er door de woningbouw bijkomen. Het verkeer wordt bovendien over andere wegen door het gebied geleid met de gewenste ontwikkelingen in het plangebied. Daar komt bij dat het type verkeer sterk veranderd. In het geval van het munitiedepot en de agrarische bedrijven was ook sprake van landbouw- en vrachtverkeer, met de komst van de woonhuizen en de opslag van historische bouwmaterialen worden dit voornamelijk gewone personenauto's; minder zwaar en belastend verkeer.

4.10.2 Ontsluiting

De ontsluiting van het plangebied verloopt via verschillende wegen. Door de ligging nabij de provinciale weg N374 is het plangebied goed ontsloten voor verkeer. De gewijzigde verkeersbewegingen kunnen op de erfontsluitingswegen in en rond het plangebied en op de N374 goed opgevangen worden.

4.10.3 Parkeren

Parkeren vindt in principe plaats op het eigen erf. Bij de woonhuizen wordt op de erven voorzien in voldoende ruimte voor parkeren.

De gemeente werkt met de parkeernormen van het CROW. Daarbij wordt in dit plan uitgegaan van een niet stedelijke omgeving die valt onder rest bebouwde kom. Wanneer uitgegaan wordt van een gemiddelde parkeerbehoefte voor vrijstaande koopwoningen, dan geldt de norm van 2,7 parkeerplaats per woonhuis. Het totale plan moet daarom ruimte bieden voor (11 * 2,7 = 29,7) = 30 parkeerplaatsen. De erven bij de woonhuizen bieden voldoende ruimte voor de realisatie van het gewenste aantal parkeerplaatsen.

5.1.1 Natuur

De gebiedsontwikkeling in het plangebied en haar omgeving is grotendeels gericht op de realisatie van nieuwe ecologische hoofdstructuur en overige natuur, waaronder bos. De bestemming Natuur ligt dan ook op grote delen van het plangebied. De bestemming is gericht op het behoud van de bestaande natuurlijke waarden (bijv. de locatie MMC), maar ook op de realisatie van de nieuwe natuur (bijv. de woonlocatie aan de Haarweg). Ten behoeve van de nieuwe woonlocatie moet een structureel aandeel nieuw bos worden aangelegd. Om dit ook daadwerkelijk af te dwingen is een voorwaardelijke verplichting in het plan opgenomen op grond waarvan de gronden binnen de woonlocatie niet eerder ten behoeve van het wonen mogen worden gebruikt, voordat het nieuwe bos is aangelegd. Naast de natuurfunctie zijn binnen deze bestemming ook andere functies mogelijk gemaakt. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om extensief dagrecreatief, educatief en agrarisch medegebruik. Ook vrijwilligers van Natuurmonumenten mogen de gronden (locatie MMC) gebruiken om bijeen te komen en werkbesprekingen te houden ten behoeve van hun werkzaamheden en monitoring in de natuurgebieden. De natuurgebieden kunnen daarmee multifunctioneel worden gebruikt. Een specifieke regeling is opgenomen voor de gewenste opslag op de locatie MMC. Deze is bij recht niet mogelijk binnen de bestemming Natuur, maar wordt met een aanduiding en passende regeling mogelijk gemaakt.

Om de natuurfunctie maximaal tot uiting te kunnen laten komen, zijn alleen bouwwerken ten behoeve van de bestemming toegestaan. De afmetingen van de toegestane bouwwerken zijn zo beperkt mogelijk, zodat de inbreuk op de natuur minimaal is. Een uitzondering op deze regeling zijn de bestaande bedrijfswoning, de daarbijbehorende bouwwerken en het kantoor op de locatie MMC. Deze gebouwen zijn in dit bestemmingsplan aangeduid en daarmee bij recht mogelijk geworden.

5.1.2 Wonen

De bestemming Wonen ligt op op de percelen van de voormalige agrarische bedrijven; de locaties Verlengde Middenraai 23-25, Hullenzandweg 19. Ook de voormalige dienstwoning bij het MMC die een reguliere woning wordt, heeft deze bestemming. Daarbij gaat het op de locatie Verlengde Middenraai 23-25 om twee woonhuizen, de andere twee locaties betreffen ieder één woonhuis. De regeling van de bestemming Wonen is in hoofdzaak gelijk aan de bestemming Wonen van het bestemmingsplan Buitengebied. Hierdoor worden de bestaande woonrechten zo goed mogelijk gerespecteerd.

5.1.3 Wonen - Wonen In Natuur

De bestemming Wonen - Wonen in Natuur is speciaal opgenomen voor de zeven nieuwe woonhuizen in de woonlocatie aan de Haarweg. Deze woonhuizen hebben, zoals ook aangegeven in hoofdstuk 2, een directe verbinding met de natuur. Ze staan er midden in. De regels van de bestemming zijn gebaseerd op de bestemming Wonen, waarbij de regels zijn verbijzonderd op basis van het ruimtekwaliteitsplan. Daarmee is een specifieke woonbestemming voor de zeven woonhuizen ingericht.

In het genoemde hoofdstuk en in het ruimtekwaliteitplan (bijlage 1) is aangegeven dat de bebouwing op een specifieke manier op de kavels moet worden gebouwd om het gewenste eindbeeld te realiseren. Daarbij zijn de plaatsing van de gebouwen en bijbehorende bouwwerken en de kaprichting van de hoofdgebouwen belangrijk. Voor de bebouwing is in deze bestemming dan ook een specifieke regeling opgenomen, waarbinnen het gewenste beeld gerealiseerd kan worden. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het opnemen van bouwvlakken en het op de verbeelding bepalen van de liiging van de voorgevels van de woonhuizen.

5.1.4 Leiding - Gas

De dubbelbestemming "Leiding - Gas" ligt over de bestaande gasleiding met omliggende beschermingszones in de woonlocatie aan de Haarweg. De dubbelbestemming heeft als doel de onderliggende gasleiding te bescherming. Gebouwen en diepwortelende beplanting zijn dan ook niet toegestaan binnen deze zone. De regels van de bestemming zijn gebaseerd op de gelijknamige bestemming van het bestemmingsplan Buitengebied.

5.1.5 Waarde - Archeologie 2 en 3

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 ligt over grote delen van het plangebied. Vanwege het uitgevoerde archeologische onderzoek liggend e dubbelbestemmingen niet op de woonlocatie. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 ligt op een klein deel van de locatie MMC. Deze dubbelbestemmingen hebben tot doel mogelijke archeologische waarden in de bodem te bescherming. Daarom is in de bestemmingen een regeling opgenomen waarbij voor ontwikkelingen met een omvang groter dan of gelijk aan 100 m2 en dieper dan 30 cm (Waarde - Archeologie 3) en een omvang groter dan of gelijk aan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm (Waarde - Archeologie 2) een onderzoek nodig is. Dit onderzoek wordt op dit moment uitgevoerd. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat in de bodem geen waarden aanwezig zijn, kunnen de dubbelbestemmingen uit het plan gehaald worden. De regeling in de dubbelbestemmingen is gebaseerd op die van het bestemmingsplan Buitengebied.